Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai 2026 m. skaičiuojami pagal naują progresinę GPM skalę, kurioje tarifai svyruoja nuo 15 % iki 32 %, o turto išlaikymo laikotarpis sutrumpintas iki 5 metų. Šie pokyčiai tiesiogiai keičia galutinę sumą, kurią pardavėjas sumoka valstybei, todėl skaičiuoti pagal senąsias taisykles nebegalima.
Dauguma žmonių, planuojančių parduoti butą, namą ar žemės sklypą, susiduria su tuo pačiu klausimu: kiek liks po mokesčių? Atsakymas priklauso nuo kelių veiksnių: pelno dydžio, nuosavybės trukmės ir dokumentuotų išlaidų.
Kas pasikeitė NT pardavimo mokesčiuose nuo 2026 m.?
Pagrindinis mokestis pardavus nekilnojamąjį turtą Lietuvoje yra GPM (gyventojų pajamų mokestis), taikomas ne visai pardavimo kainai, o tik apmokestinamajam pelnui. Būtent dėl šios priežasties pardavėjai dažnai pervertina būsimą mokestį.
Nuo 2026 m. įsigaliojo du esminiai pakeitimai. Pirma, vietoj vieno 15 % tarifo įvestas progresinis GPM su tarifais nuo 15 % iki 32 %, priklausomai nuo metinių pajamų dydžio. Antra, turto išlaikymo laikotarpis, leidžiantis pardavimą neapmokestinti, sutrumpintas nuo 10 iki 5 metų.
Hipoteka ar paskola mokesčio skaičiavimui įtakos neturi. GPM skaičiuojamas nuo pelno, ne nuo faktiškai gautų grynųjų pinigų po paskolos grąžinimo. Be to, skirtingai nei kai kuriose Europos šalyse, reinvestavimas pardavimo pajamų į kitą nekilnojamąjį turtą Lietuvoje nuo GPM neatleidžia.
GPM progresiniai tarifai nuo 2026 m.: 15 %, 20 %, 25 %, 32 %
Nuo 2026 m. taikoma progresinė GPM skalė, kurioje tarifas auga kartu su apmokestinamų pajamų suma. VDU (vidutinis darbo užmokestis) yra „Sodros“ skelbiamas rodiklis, pagal kurį nustatomi slenksčiai. Remiantis 2026 m. prognozėmis, orientacinė VDU suma siekia apie 2 300 EUR.
Progresiniai GPM tarifai pagal metinių pajamų dydį:
- 15 % taikomas pirmiesiems 12 VDU (apie 27 600 EUR)
- 20 % nuo 12 iki 84 VDU (apie 27 600–193 200 EUR)
- 25 % nuo 84 iki 168 VDU (apie 193 200–386 400 EUR)
- 32 % viršijus 168 VDU (virš 386 400 EUR)
Kiekvienas laiptelis taikomas tik tai pajamų daliai, kuri patenka į atitinkamą intervalą, todėl visas pelnas nėra apmokestinamas aukščiausiu tarifu. Ir dar vienas esminis niuansas: progresiniai tarifai skaičiuojami nuo bendros metinių pajamų sumos, įskaitant darbo užmokestį bei kitas pajamas, ne tik NT pardavimo pelną atskirai.
Turto išlaikymo laikotarpis: nuo 10 iki 5 metų
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamos gali būti neapmokestinamos, jei turtas nuosavybėje išlaikytas 5 ir daugiau metų. Anksčiau galiojusi 10 metų taisyklė nebetaikoma, todėl ieškantieji informacijos apie nekilnojamojo turto pardavimą neišlaikius 10 metų turėtų žinoti: šis senasis reikalavimas nebegalioja.
Turtui, įsigytam iki 2026 m., numatytas pereinamasis laikotarpis. Jei nuosavybės trukmė jau viršijo 5 metus iki naujų taisyklių įsigaliojimo, pardavimo pelnas gali būti neapmokestinamas iš karto. Jei turtas įsigytas, pavyzdžiui, 2023 m., penkerių metų terminas skaičiuojamas nuo faktinės įsigijimo datos.
Kaip apskaičiuojamas GPM pardavus nekilnojamąjį turtą?
GPM skaičiuojamas pagal formulę: pardavimo pajamos – įsigijimo kaina – leidžiami atskaitymai = apmokestinamasis pelnas. Pardavimo pajamos reiškia sumą, nurodytą notarinėje sutartyje, o įsigijimo kaina apima faktiškai sumokėtą kainą perkant turtą. Leidžiami atskaitymai tiesiogiai mažina apmokestinamąjį pelną, todėl dokumentuotos išlaidos turi realią finansinę naudą.
Leidžiami atskaitymai: kas mažina apmokestinamąjį pelną?
Apmokestinamąjį pelną mažina šios dokumentuotos išlaidos:
- Notaro atlygis už pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimą
- Registravimo mokestis Registrų centrui
- Geodeziniai matavimai ir kadastriniai darbai
- Turto vertinimo paslaugos
- Kapitalinio remonto išlaidos (stogo keitimas, langų montavimas, šildymo sistemos įrengimas)
Kapitalinis remontas atskaitomas, nes jis didina turto vertę. Paprastasis remontas, pavyzdžiui, sienų dažymas ar tapetavimas, neatskaitomas.
Kiekviena išlaida turi būti pagrįsta sąskaita faktūra su aiškiai identifikuotu pirkėju. Be tinkamų dokumentų VMI atskaitymo nepriims, todėl visas kvitus ir sąskaitas reikėtų saugoti nuo pat turto įsigijimo dienos.
Praktiniai skaičiavimo pavyzdžiai: butas, namas, žemės sklypas
Buto pardavimas su 50 000 EUR pelnu. Jei kitos apmokestinamos pajamos neviršija 12 VDU slenksčio (apie 27 600 EUR), pirmajai daliai taikomas 15 % tarifas, o likučiui, patenkančiam į 12–84 VDU intervalą, taikomas 20 %. Tokiu atveju GPM sudarytų apie 8 580 EUR, priklausomai nuo kitų metinių pajamų sumos.
Namo pardavimas su 100 000 EUR pelnu aiškiai parodo progresinių laiptelių veikimą. Pirmiesiems 27 600 EUR taikoma 15 %, nuo 27 600 iki 100 000 EUR taikoma 20 %. Jei pardavėjas turi ir darbo pajamų, dalis pelno gali patekti į aukštesnį tarifą, todėl galutinė suma būtų didesnė.
Žemės sklypo pardavimo taisyklės analogiškos, tačiau seniai įsigyto sklypo įsigijimo kaina dažnai siekia vos kelis šimtus eurų. Dėl to apmokestinamas pelnas beveik prilygsta pardavimo kainai. Planuojantiems parduoti žemę gali būti naudinga pasinaudoti žemės supirkimo paslaugomis ir gauti kelis konkuruojančius pasiūlymus.
Kada nekilnojamojo turto pardavimo mokesčių mokėti nereikia?
GPM prievolė pardavus būstą išnyksta, jei tenkinamas bent vienas iš trijų savarankiškų kriterijų:
- Turtas nuosavybėje 5 ir daugiau metų nuo įsigijimo datos.
- Gyvenamoji vieta parduodamame būste deklaruota ne trumpiau nei 2 metus iki pardavimo.
- Gyvenamosios vietos deklaracija perkelta į naują būstą per 12 mėnesių po pardavimo.
Pakanka atitikti vieną iš šių sąlygų. Pavyzdžiui, bute gyvenęs ir deklaraciją turėjęs asmuo gali parduoti jį be GPM net po vienerių metų, jei deklaracija buvo registruota ilgiau nei dvejus metus.
Tačiau net ir neapmokestinamo pardavimo atveju VMI gali reikalauti pateikti metinę pajamų deklaraciją. Nedeklaravimas yra dažniausia klaida, dėl kurios pardavėjai sulaukia papildomų VMI užklausų. Rekomenduojama pasitikrinti prievolę per „e.VMI“ sistemą arba konsultuotis su mokesčių specialistu.
Paveldėto ir savos statybos NT pardavimo mokesčiai
Paveldėto turto apmokestinimas kelia daugiausiai painiavos, nes pardavėjai dažnai nežino, kokią sumą laikyti įsigijimo kaina ir kaip tai keičia galutinį GPM dydį.
Paveldėto turto įsigijimo kainos nustatymas ir GPM
Paveldėto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma turto rinkos vertė mirties dieną. Šią vertę patvirtina nepriklausomo turto vertintojo ataskaita, parengta kuo arčiau paveldėjimo momento.
Jei vertinimas neatliktas, VMI gali remtis mokestine verte, kuri dažnai būna kelis kartus mažesnė už rinkos vertę. Dėl to apmokestinamas pelnas išauga, o GPM suma padidėja tūkstančiais eurų.
Turto vertinimą rekomenduojama užsakyti iš karto po paveldėjimo procedūros. Plačiau apie visą procesą rasite skiltyje apie paveldėto turto pardavimą.
Savos statybos ir dalinės apdailos namo pardavimo ypatumai
Savos statybos namo įsigijimo kaina formuojama iš dviejų dalių: žemės sklypo pirkimo kainos ir dokumentuotų statybos išlaidų. Kiekviena suma turi būti pagrįsta sąskaitomis faktūromis, rangos sutartimis ar mokėjimo pavedimais.
Dalinės apdailos atveju atskaityti galima tik tas išlaidas, kurias patvirtina sąskaitos faktūros su aiškiai identifikuotu pirkėju. Darbai, atlikti be dokumentų, apmokestinamo pelno nemažina. Jei svarstote greitesnį pardavimo būdą, galite pasinaudoti namų supirkimo paslauga.
PVM pardavus nekilnojamąjį turtą: kada atsiranda prievolė?
Fiziniai asmenys, parduodantys asmeninį būstą ar žemę, PVM paprastai nemoka. Ši prievolė atsiranda tik konkrečiais atvejais:
- Pardavėjas vykdo registruotą individualią veiklą, susijusią su NT prekyba
- Parduodamas naujos statybos NT per 24 mėnesius po statybų užbaigimo akto
- Per mokestinius metus įvykdomi 3 ir daugiau NT pardavimo sandorių
Nuo 2026 m. PVM taisyklės keičiasi, todėl statytojams ir investuotojams rekomenduojama iš anksto konsultuotis su mokesčių specialistu.
GPM deklaravimas VMI ir sumokėjimo terminai
Pardavus nekilnojamąjį turtą, pajamų deklaraciją reikia pateikti iki gegužės 1 d. kitais metais per „e.VMI“ sistemą. GPM sumokėjimo terminas sutampa su deklaravimo data.
Prieš deklaruojant rekomenduojama surinkti: pirkimo-pardavimo sutartį, sąskaitas faktūras už kapitalinį remontą ir turto vertinimo ataskaitą (jei turtas paveldėtas). Be šių dokumentų VMI gali nepripažinti atskaitymų.
Pavėlavus deklaruoti ar sumokėti, VMI skaičiuoja delspinigius nuo nesumokėtos sumos ir gali skirti baudą. Net nedidelė suma laikui bėgant auga, todėl deklaruoti rekomenduojama laiku.
Dažniausiai užduodami klausimai apie NT pardavimo mokesčius
Ar renovacijos ir remonto išlaidos mažina NT pardavimo mokestį?
Taip, bet tik kapitalinio remonto išlaidos: stogo ar langų keitimas, šildymo sistemos atnaujinimas. Paprastasis remontas, toks kaip dažymas ar tapetavimas, apmokestinamo pelno nemažina.
Kiekviena atskaitoma išlaida turi būti pagrįsta sąskaita faktūra su identifikuotu pirkėju, nes be dokumento VMI atskaitymo nepriims.
Ar reikia deklaruoti NT pardavimo pajamas, jei mokesčio mokėti nereikia?
Taip, deklaravimo prievolė gali galioti net tada, kai pardavimas neapmokestinamas. Pajamų deklaracija teikiama iki gegužės 1 d. kitais metais per „e.VMI“ sistemą. Konkrečią situaciją rekomenduojama pasitikrinti „e.VMI“ portale arba konsultuojantis su mokesčių specialistu.
Kaip apmokestinamas paveldėto nekilnojamojo turto pardavimas?
Įsigijimo kaina laikoma turto rinkos vertė mirties dieną, patvirtinta nepriklausomo vertintojo ataskaita. Jei paveldėtas turtas nuosavybėje ilgiau nei 5 metus, pardavimas gali būti neapmokestinamas. Detaliau apie vertinimą ir GPM skaičiavimą skaitykite paveldėto turto sekcijoje aukščiau.
Kas nutinka, jei GPM nesumokamas laiku?
VMI skaičiuoja delspinigius nuo nesumokėtos sumos už kiekvieną pavėluotą dieną. Be to, gali būti skirta bauda už pavėluotą deklaravimą. Net ir nedidelė skola auga, todėl deklaruoti ir sumokėti rekomenduojama laiku.
Ar reikia mokėti PVM pardavus butą ar namą?
Fiziniam asmeniui, parduodančiam asmeninį būstą, PVM netaikomas. Prievolė atsiranda tik vykdant individualią veiklą arba parduodant naujos statybos NT per 24 mėnesius po statybų užbaigimo.
Nekilnojamojo turto pardavimas dažnai susijęs su laiko spaudimu, mokestiniais klausimais ir dokumentų tvarkymu. Jei norite parduoti butą, namą ar žemę greitai ir už geriausią kainą, „Parduok Brangiau“ komanda jūsų užklausą išsiunčia dešimtims realių pirkėjų ir investuotojų, kurie konkuruoja tarpusavyje. Tai leidžia gauti kelis pasiūlymus ir pasirinkti palankiausią variantą, net jei situacija sudėtinga dėl paveldėjimo ar teisinių apribojimų.
Pirmi pasiūlymai pateikiami per 1–2 valandas, o visa komanda padeda sutvarkyti reikalingus dokumentus ir pasiruošti sandoriui. Pradėkite nuo nemokamos užklausos per butų supirkimo paslaugą ir sužinokite, kiek jūsų turtas vertas šiandien.
