Turto areštas dažniausiai paaiškėja pačiu netinkamiausiu momentu: ruošiantis parduoti butą, kreipiantis į banką dėl paskolos ar gavus antstolio pranešimą. Kadangi arešto duomenys registruojami viešame registre, savininkas apie juos gali nežinoti, jei laiku nepasitikrina.
Praktikoje daugiausia klausimų kyla dėl trijų dalykų: kokias teises areštas iš tikrųjų apriboja, kur pasitikrinti, ar konkretus turtas yra areštuotas, ir ar įmanoma parduoti areštuotą būstą nelaukiant priverstinių varžytynių. Atsakymai priklauso nuo apribojimo masto ir paties skolininko veiksmų.
Gera žinia ta, kad areštas nereiškia turto praradimo. Yra bent trys teisėti būdai parduoti areštuotą nekilnojamąjį turtą: padengti skolą iki sandorio, susitarti dėl atsiskaitymo per antstolio depozitinę sąskaitą arba leisti procesui vykti per elektronines varžytynes. Kiekvienas variantas turi savo tvarką, terminus ir pasekmes galutinei kainai.
Kas yra turto areštas ir ką jis reiškia?
Turto areštas yra priverstinis laikinas nuosavybės teisės apribojimas, taikomas siekiant užtikrinti kreditorių reikalavimus, civilinį ieškinį ar išieškojimą. Pagal Turto arešto aktų registro įstatymo 2 str. 3 d., apribojimas gali apimti turto valdymą, naudojimąsi ar disponavimą juo arba visas šias teises kartu.
Areštą gali taikyti teismai, antstoliai, prokurorai, VMI, „Sodra“, Muitinės departamentas, Lietuvos bankas ir kitos įgaliotos institucijos. Turto arešto aktai registruojami Turto arešto aktų registre, todėl informaciją apie arešto faktą galima patikrinti.
Praktikoje svarbus yra disponavimo teisės apribojimas (2 str. 7 d.). Jis gali drausti turtą parduoti, dovanoti, išnuomoti, įkeisti ar kitaip keisti jo teisinę būklę.
Tačiau areštas nereiškia, kad turtas atimamas. Jei turtas paliktas savininkui ir naudojimosi teisė nėra apribota, jame galima gyventi ir juo naudotis kasdien. Tačiau būtina laikytis turto arešto akte nustatytų apribojimų.
Galiojimo momentas skiriasi pagal 4 str. 1 d.: skolininkui teisinės pasekmės atsiranda nuo turto arešto akto paskelbimo jam, o tretiesiems asmenims, tarp jų ir potencialiems pirkėjams, – nuo jo įregistravimo registre.
Kaip pasitikrinti, ar turtas areštuotas?
Arešto faktas tikrinamas Turto arešto aktų registre, kurį tvarko VĮ Registrų centras, o registro valdytoja yra Teisingumo ministerija. Užsakius registro išrašą, galima matyti informaciją apie turto areštą, jį pritaikiusią instituciją ar antstolį ir nustatytų apribojimų mastą: valdymo, naudojimosi ar disponavimo teisių apribojimus.
Pagal įstatymo 4 str. 2 d., registro duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka. Dėl to informaciją apie įregistruotą areštą galima patikrinti registre: notarai tikrina registrų duomenis prieš tvirtindami sandorius, o bankai gali vertinti šiuos duomenis analizuodami kreditingumą.
Pirkėjui rekomenduojama tikrinti registrą keliais momentais:
- prieš perkant nekilnojamąjį turtą,
- prieš pasirašant preliminariąją sutartį,
- prieš mokant avansą pardavėjui.
Avansas, sumokėtas už areštuotą turtą be aiškaus susitarimo, gali būti sunkiau susigrąžinamas, todėl turtą verta patikrinti prieš jį sumokant.
Registro archyve išregistruotų arešto aktų duomenys saugomi 10 metų nuo turto arešto akto išregistravimo dienos, todėl registre saugoma ir ankstesnių turto areštų informacija.
Jei nesate tikri, kokius išrašus užsakyti ir kaip juos interpretuoti, gali praversti pagalba su NT dokumentų tvarkymu prieš sandorį.
Ar galima parduoti areštuotą turtą?
Kol galioja areštas su disponavimo teisės apribojimu, laisvai parduoti turto negalima. Notaras tokio nekilnojamojo turto pardavimo sandorio paprastai netvirtins, nes prieš tvirtindamas sandorį tikrina Turto arešto aktų registro duomenis.
Bet tai nėra aklavietė. Praktikoje galimi keli teisėti keliai: skolos padengimas ir arešto panaikinimas, areštuoto turto pardavimas vykdymo procese skolininko pasiūlytam pirkėjui arba turto pardavimas iš varžytynių.
Panašus principas galioja ir hipoteka apsunkintam turtui, todėl prieš sandorį verta suprasti ir bankui įkeisto buto pardavimo procesą.
Kaip panaikinti areštą padengus skolą?
Vienas iš būdų – padengti įsiskolinimą savo arba pirkėjo lėšomis. Visiškai padengus skolą ir vykdymo išlaidas, antstolis atlieka vykdymo procesui užbaigti reikalingus veiksmus, o jo taikytas turto areštas gali būti panaikintas.
Avanso panaudojimą skolai dengti reikėtų aiškiai aptarti rašytiniame susitarime su pirkėju. Preliminariojoje sutartyje turėtų būti nurodyta avanso paskirtis ir mokėjimo tvarka, kad būtų aiškios avanso panaudojimo ir grąžinimo sąlygos.
Kaip vyksta pardavimas su antstolio leidimu?
Antrasis kelias yra areštuoto turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui. Pirkėjas nustatyta tvarka perveda turto kainą į antstolio depozitinę sąskaitą, o turto pardavimas įforminamas antstolio surašomu aktu.
Pirkėjui šis būdas gali būti saugesnis, nes pinigai pervedami į antstolio depozitinę sąskaitą, o ne tiesiogiai pardavėjui.
Kada turtas parduodamas priverstinai varžytynėse?
Jei skolininkas nepadengia skolos ir turtas nerealizuojamas kitu teisėtu būdu, antstolis gali realizuoti areštuotą turtą elektroninėse varžytynėse pagal Civilinio proceso kodekso nuostatas. Antstolis įkainoja turtą rinkos kainomis, o skolininkas turi teisę pareikšti prieštaravimus dėl įkainojimo (CPK 681 str.).
Varžytynėse pasiekiama kaina gali būti mažesnė nei parduodant turtą kitais būdais, todėl skolininkui gali būti naudinga imtis veiksmų anksčiau, kol nepradėtas turto realizavimas.
Sudėtingose situacijose, kai reikia parduoti greitai, gali praversti butų supirkimo sprendimai.
Turto areštas: DUK
Kas atsitiks, jei parduosiu turtą nepaisydamas arešto?
Turto pardavimas pažeidžiant galiojantį disponavimo teisės apribojimą gali sukelti teisinių pasekmių ir ginčą dėl sandorio galiojimo. Pirkėjui taip pat gali būti sunkiau remtis sąžiningo įgijėjo apsauga, jei turto areštas buvo įregistruotas registre.
Praktikoje notaras prieš tvirtindamas nekilnojamojo turto sandorį tikrina registrų duomenis ir, esant pardavimą ribojančiam areštui, sandorio paprastai netvirtina.
Ar galima naudotis areštuotu turtu?
Taip, jei naudojimosi teisė nėra apribota, areštuotame bute galima gyventi ir juo naudotis kasdien. Tačiau gali būti ribojama teisė turtą perleisti, įkeisti, išnuomoti ar kitaip keisti jo teisinę būklę.
Konkretus apribojimų mastas nurodomas pačiame turto arešto akte, todėl jį reikia perskaityti atidžiai: kartais ribojamas tik disponavimas, kartais – ir naudojimasis.
Per kiek laiko išregistruojamas areštas padengus skolą?
Padengus įsiskolinimą, areštas panaikinamas teisę tai padaryti turinčios institucijos ar pareigūno sprendimu. Gavęs arešto panaikinimo duomenis, Turto arešto aktų registro tvarkytojas areštą išregistruoja ne vėliau kaip per 8 darbo valandas.
Jei antstolis delsia, kreipkitės raštu su prašymu panaikinti areštą. Nesulaukus reakcijos, antstolio veiksmus galima skųsti įstatymų nustatyta tvarka.
Planuojant pardavimą su skolomis, naudinga suprasti ir įkeitimo mechanizmą, plačiau apie tai skaitykite straipsnyje kas yra hipoteka.
Turto areštas dažnai atrodo kaip aklavietė, tačiau praktikoje šią situaciją galima išspręsti: padengus skolą ar suderinus atsiskaitymą per antstolio depozitinę sąskaitą, turtą galima parduoti teisėtai ir už gerą kainą. Svarbiausia tokiu atveju rasti pirkėją, kuris supranta procesą ir nebijo teisinių apribojimų.
Parduokbrangiau.lt specializuojasi būtent sudėtingose pardavimo situacijose, kai turtą slegia skolos, areštai ar hipoteka. Jūsų objektą konfidencialiai pristatome dešimtims potencialių pirkėjų ir investuotojų Vilniuje, taip pat padedame sutvarkyti visus reikiamus dokumentus iki notarinio sandorio. Palikite užklausą ir pirmuosius pasiūlymus gausite per 1–2 valandas.
