Varžytynės yra priverstinis turto pardavimas, kurį antstolis vykdo elektroniniu būdu pagal Civilinio proceso kodeksą, o jų išvengimo galimybės priklauso nuo vykdymo proceso stadijos. Pirmosiose varžytynėse butas ar namas pradedamas pardavinėti už 80 % antstolio nustatytos vertės, antrosiose – už 60 %, todėl skolininkas rizikuoja prarasti dalį turto vertės dar prieš atskaitant vykdymo išlaidas.
Dalis savininkų apie realią riziką sužino pavėluotai, kai turto arešto aktas jau surašytas ir terminai prieštarauti dėl įkainojimo baigiasi. Tačiau CPK 704 str. leidžia skolininkui iki varžytynių paskelbimo pačiam surasti areštuoto turto pirkėją ir pasiūlyti jį antstoliui už nustatytą arba skolai ir vykdymo išlaidoms padengti pakankamą kainą, o 10 MMA riba paskutiniam būstui (2026 m. tai 11 530 €) tam tikrais atvejais apsaugo nuo išieškojimo dėl mažesnių skolų.
Kiek vertės pavyks išsaugoti, priklauso nuo to, kuriame proceso etape skolininkas pradeda veikti.
Kaip vyksta priverstinis turto pardavimas varžytynėse nuo arešto iki atsiskaitymo?
Antstolis priverstinį pardavimą vykdo pagal Civilinio proceso kodeksą, o procesas nuo raginimo iki pardavimo akto paprastai trunka kelis mėnesius.
- Raginimas įvykdyti sprendimą (paprastai 10 dienų).
- Areštas ir įrašas Registrų centre: parduoti, dovanoti ar įkeisti turtą galima tik laikantis arešto apribojimų.
- Įkainojimas rinkos kaina; prieštaravimas per 3 darbo dienas nuo arešto dienos arba arešto akto gavimo, jei asmuo areštuojant nedalyvavo; prieštaravus skiriama ekspertizė (CPK 681 str.).
- Paskelbimas evarzytynes.lt portale: nekilnojamojo turto varžytynės trunka 30 dienų, paskutinėmis minutėmis gavus naują pasiūlymą pratęsiamos 5 minutėms (CPK 713 str.).
- Atsiskaitymas per 10 arba 30 dienų, priklausomai nuo kainos; pardavimo aktas per 3 darbo dienas po apmokėjimo, bet ne anksčiau kaip po 20 dienų nuo varžytynių pabaigos (CPK 716 ir 724 str.); lėšų paskirstymas kreditoriams.
Tvarka iš esmės vienoda butui, namui, sodybai ir sklypui: gali skirtis įkainojimas ir taikomi apribojimai.
Iki turto pardavimo iš varžytynių akto surašymo turtas vis dar priklauso skolininkui.
Kada antstolis gali nukreipti išieškojimą į būstą, kuriame gyvenate?
Į paskutinį būstą antstolis išieškojimą paprastai gali nukreipti tik tada, kai skola su vykdymo išlaidomis viršija 10 MMA, galiojančių varžytynių paskelbimo metu (CPK 663 str. 3 d.). Pagal Socialinės apsaugos ir darbo ministeriją 2026 m. MMA yra 1 153 €, taigi riba siekia 11 530 € (MMA dydis gali keistis kasmet).
Jei skolininkas įrodo, kad skolą galima išieškoti iš atlyginimo ar pensijos per 12 mėnesių (paskutinio būsto atveju – per 36 mėnesius), išieškojimas į turtą nenukreipiamas (CPK 663 str. 1 ir 2 d.).
Tačiau 10 MMA apsauga netaikoma hipoteka įkeistam turtui (CPK 663 str. 5 d.) ir tada, kai būsto vertė mažesnė už išieškomą sumą ir vykdymo išlaidas (CPK 663 str. 3 d.).
Dėl komunalinių ar energijos skolų areštuotą paskutinį būstą apylinkės teismas skolininko ar jo šeimos narių prašymu gali apsaugoti nuo išieškojimo, atsižvelgdamas į vaikų, asmenų su negalia ir socialiai remtinų asmenų materialinę padėtį, interesus ir būtinumą gyventi šiame būste (CPK 663 str. 4 d.). Kai apsaugos netaikomos, kyla kitas klausimas: kiek vertės turtas praranda pačiose varžytynėse.
Kiek turto vertės prarandama varžytynėse lyginant su rinkos kaina?
Pirmųjų varžytynių pradinė kaina sudaro 80 % antstolio nustatytos vertės, antrųjų – 60 % (CPK 718 ir 722 str.), tad pradinė kaina yra 20–40 % mažesnė už nustatytą turto vertę dar prieš atskaitant vykdymo išlaidas. Galutinė pardavimo kaina gali būti didesnė.
Pavyzdys (skaičiai hipotetiniai):
| Nustatyta vertė | I varžytynių pradinė kaina (80 %) | II varžytynių pradinė kaina (60 %) | Skirtumas nuo nustatytos vertės (40 %) |
| 80 000 € | 64 000 € | 48 000 € | 32 000 € |
| 150 000 € | 120 000 € | 90 000 € | 60 000 € |
| 250 000 € | 200 000 € | 150 000 € | 100 000 € |
Galutinė suma savininkui dar mažesnė: iš pardavimo kainos antstolis dengia vykdymo išlaidas ir kreditorių reikalavimus, įskaitant palūkanas, o likutis grąžinamas skolininkui, jei jo lieka. Jei kaina nepadengia skolos, likusi dalis gali būti toliau išieškoma iš pajamų.
Neįvykus pirmosioms varžytynėms, turtas siūlomas išieškotojui už pradinę kainą (CPK 719 str.). Jam atsisakius, antrosios varžytynės skelbiamos ne vėliau kaip po mėnesio (CPK 721 str.), o neįvykus ir joms antstolis realizavimą pradeda iš naujo (CPK 723 str.). Paplitęs mitas, kad turtas tuomet grąžinamas skolininkui, galiojančio CPK neatitinka.
Dalyvis sumoka 10 % pradinės kainos dydžio dalyvio mokestį, o laimėjęs likusią sumą sumoka per 10 arba 30 dienų, priklausomai nuo turto kainos (CPK 710, 716 str.). Varžytynėse gali pirkti tiek investuotojai, tiek būsto sau ieškantys žmonės. Todėl norint išsaugoti turto vertę svarbu imtis veiksmų dar prieš varžytynes.
Kaip sustabdyti varžytynes ir išvengti priverstinio turto pardavimo?
Skolininkas turi penkis galimus teisėtus būdus: padengti skolą ir vykdymo išlaidas, sudaryti taikos sutartį su kreditoriumi, pasiūlyti turto pirkėją pagal CPK 704 str., skųsti antstolio veiksmus ir prašyti sustabdyti vykdymą arba kreiptis dėl fizinio asmens bankroto bylos iškėlimo.
Kiekvienas būdas turi savo terminus. CPK 704 str. kelias veikia tik iki varžytynių paskelbimo, skolos padengimas galimas iki pardavimo akto surašymo, skundas paduodamas per 20 dienų nuo sužinojimo apie antstolio veiksmą, bet ne vėliau kaip per 90 dienų nuo jo atlikimo, o dėl bankroto galima kreiptis ir vykstant išieškojimui, tačiau tai turi ilgalaikių pasekmių.
Ar galima atšaukti varžytynes padengus skolą ar susitarus su kreditoriumi?
Taip: jei iki turto pardavimo iš varžytynių akto surašymo patenkinami išieškotojo reikalavimai ir apmokamos visos vykdymo išlaidos, antstolis paskelbia varžytynes neįvykusiomis, panaikina areštą ir grąžina turtą skolininkui (CPK 717 str. 4 p. ir 719 str. 4 d.).
Tačiau jei varžytynės paskelbiamos neįvykusiomis dėl skolos padengimo, jų dalyvis gali reikalauti iš skolininko atlyginti tiesioginius dalyvavimo nuostolius (CPK 719 str. 4 d.), todėl pigiau gali būti veikti iki varžytynių paskelbimo.
Taikos sutarties atveju kreditorius gali atsiimti vykdomąjį dokumentą arba šalys antstoliui pateikia sutartį su nauju grafiku, o antstolis išieškojimą sustabdo ir perduoda sutartį tvirtinti teismui. Teismui ją patvirtinus, vykdomoji byla nutraukiama. Bankai ir komunalinių paslaugų teikėjai gali būti labiau linkę sutikti matydami realų lėšų šaltinį, pavyzdžiui, būsimą pardavimą.
Perduodant turtą kreditoriui skolai padengti, pagal VMI išaiškinimus padengtos skolos suma laikoma turto pardavimo pajamomis, tad šį variantą įvertinkite su mokesčių specialistu.
Kaip parduoti areštuotą turtą pačiam iki varžytynių pagal CPK 704 str.?
Iki varžytynių paskelbimo skolininkas pats ar per kitus asmenis suranda areštuoto turto pirkėją, kuris moka ne mažiau nei arešto akte nurodytą vertę (arba mažiau, jei sumos užtenka visai skolai ir vykdymo išlaidoms). Pirkėjui iki varžytynių paskelbimo įmokėjus 10 % pardavimo kainos į antstolio depozitinę sąskaitą, varžytynės nevykdomos (CPK 704 str. 1–3 d.).
Skirtumas esminis: savo pirkėjui paprastai parduodama už ne mažesnę kaip 100 % nustatytos vertės kainą, o varžytynėse pradinė kaina sudaro 80 % arba 60 % nustatytos vertės.
Dokumentų seka:
- Antstolio pažyma apie skolą, palūkanas ir vykdymo išlaidas.
- Rašytinis pranešimas antstoliui apie pirkėją ir pirkėjo sutikimas pirkti.
- 10 % įmoka į depozitinę sąskaitą iki varžytynių paskelbimo.
- Likusi suma per 10 arba 30 dienų, priklausomai nuo turto kainos, nuo sutikimo pateikimo (CPK 704 str. 4 d., 716 str. 2 d.); perkant su paskola, antstolis per 3 darbo dienas nuo rašytinio prašymo gavimo išduoda pažymą apie teisę pirkti.
- Pardavimo aktas, arešto panaikinimas, likutis savininkui.
Pirkėjui nesumokėjus laiku, jis netenka teisės pirkti, o 10 % įmoka skiriama skoloms ir vykdymo išlaidoms padengti (CPK 704 str. 8 d.), tad nuosavomis lėšomis mokantis pirkėjas gali būti saugesnis pasirinkimas už laukiantį banko sprendimo. Tokius pirkėjus suranda nepriklausoma NT agentūra Vilniuje, konfidencialiai pristatanti butą, namą, sodybą ar sklypą dešimtims investuotojų ir padedanti suderinti pardavimo procesą su antstoliu, kreditoriais ir notaru. Pardavėjui skubus turto pardavimas Vilniuje nemokamas, atlygį moka pirkėjas.
Kiek turite laiko? Galimybė pasiūlyti savo pirkėją pagal CPK 704 str. baigiasi paskelbus varžytynes, todėl pirkėjo paiešką verta pradėti iš karto po arešto.
Kada verta skųsti antstolio veiksmus arba rinktis fizinio asmens bankrotą?
Skųsti verta, kai antstolis pažeidžia procedūrą arba per mažai įkainoja turtą: skundas antstoliui paduodamas per 20 dienų nuo sužinojimo ar turėjimo sužinoti apie veiksmą, bet ne vėliau kaip per 90 dienų nuo jo atlikimo (CPK 512 str.), o prieštaravimas dėl vertės – per 3 darbo dienas nuo arešto dienos arba arešto akto gavimo, jei asmuo areštuojant nedalyvavo (CPK 681 str.). Gavęs prieštaravimą dėl įkainojimo, antstolis skiria ekspertizę.
Vertės ginčas gali būti svarbus svertas, nes per maža nustatyta vertė mažina ir 80 % ar 60 % pradinę varžytynių kainą, ir minimalią kainą parduodant pačiam.
Bankrotas pagal Fizinių asmenų bankroto įstatymą, kai asmuo atitinka nemokumo sąlygas, leidžia sustabdyti išieškojimą. Tačiau turtą realizuoja bankroto administratorius, o mokumo atkūrimo plano įgyvendinimas paprastai trunka 3 metus ir riboja finansinę laisvę, todėl pardavimas pačiam gali palikti daugiau lėšų. Pasitelkite advokatą arba valstybės garantuojamą teisinę pagalbą.
Iki varžytynių paskelbimo skolininkas turi realų pasirinkimą: parduoti turtą savo surastam pirkėjui pagal CPK 704 str., o ne laukti varžytynių, kurių pradinė kaina sudaro 80 % ar 60 % nustatytos vertės. Šiame etape dirba Parduokbrangiau.lt: vieną užklausą apie butą, namą ar sklypą Vilniuje agentūra pristato dešimtims pirkėjų, konkuruojančių dėl kainos, padeda suderinti skolų padengimą su kreditoriais ir sutvarkyti dokumentus iki pardavimo sandorio. Pardavėjui paslauga nemokama. Jei turtas jau areštuotas, bet varžytynės dar nepaskelbtos, laikas veikia prieš jus, tad gaukite pirkėjų pasiūlymus ir įvertinkite, kiek turto vertės pavyks išsaugoti.
Varžytynės ir priverstinis turto pardavimas: DUK
Kuo skiriasi turto areštas nuo paskelbtų varžytynių?
Turto areštas yra nuosavybės teisių apribojimas, registruojamas Turto arešto aktų registre, ribojantis galimybę parduoti, dovanoti ar įkeisti turtą, o nekilnojamojo turto varžytynės yra 30 dienų trunkantis viešas elektroninis pardavimas evarzytynes.lt portale. Iki varžytynių paskelbimo veikia CPK 704 str. kelias: skolininkas pats suranda pirkėją už ne mažesnę nei arešto akte nurodytą vertę arba mažesnę kainą, kurios pakanka skoloms ir vykdymo išlaidoms padengti. Paskelbus varžytynes nebegalima pasinaudoti CPK 704 str. numatyta galimybe, tačiau dar galima padengti skolą iki pardavimo akto surašymo, sudaryti taikos sutartį su kreditoriumi arba skųsti antstolio veiksmus.
Ką daryti per pirmąsias 7 dienas gavus antstolio pranešimą apie varžytynes?
Gavus antstolio pranešimą apie numatomas varžytynes reikia atlikti 4 žingsnius, o pirmas yra paprašyti antstolio informacijos apie tikslią skolos, palūkanų ir vykdymo išlaidų sumą. Antra, patikrinkite arešto akte nustatytą turto vertę ir prieštaraukite per 3 darbo dienas nuo arešto dienos arba arešto akto gavimo, jei areštuojant nedalyvavote, nes nuo jos priklauso pradinė varžytynių kaina. Trečia, raštu informuokite antstolį, kad ieškote pirkėjo pagal CPK 704 str. Ketvirta, gaukite pirkėjo pasiūlymą su nuosavomis lėšomis, kad 10 % pardavimo kainos įmoka pasiektų depozitinę sąskaitą dar iki varžytynių paskelbimo.
Kaip NT supirkimo agentūra padeda parduoti areštuotą butą ar namą iki varžytynių?
NT supirkimo agentūra padeda 3 žingsniais, o pirmas yra konfidencialus turto pristatymas dešimtims finansiškai pasirengusių pirkėjų ir investuotojų Vilniuje, iš kurių pirmųjų pasiūlymų galima sulaukti per 1–2 valandas. Antra, savininkas pasirenka geriausią kainos ir termino derinį, ne mažesnį už antstolio nustatytą vertę arba pakankamą skoloms ir vykdymo išlaidoms padengti, be įsipareigojimo parduoti. Trečia, agentūra padeda suderinti skolų padengimą su kreditoriais ir sutvarkyti pardavimo dokumentus: pinigai pervedami į antstolio depozitinę sąskaitą, skolos padengiamos, areštas panaikinamas, o likutis atitenka savininkui. Tas pats kelias gali būti taikomas namams, sodyboms ir žemės sklypams, o pardavėjui Parduokbrangiau.lt paslauga nemokama.
