Kai sakote „noriu parduoti butą, ką daryti“, aiškūs patarimai prasideda nuo keturių dalykų: tvarkingų dokumentų, realios rinkos kainos, saugaus atsiskaitymo su pirkėju ir mokesčių patikros. Būtent šia tvarka pardavėjas išvengia užstrigusio sandorio pas notarą ir netikėtos GPM sąskaitos.
2026 m. pardavėjams pasikeitė svarbi taisyklė: pagal VMI išaiškinimą pardavimo pajamos neapmokestinamos, jei butas nuosavybėje išlaikytas ne mažiau kaip 5 metus, o ne 10, kaip galiojo iki 2025 m. pabaigos. Tačiau paskolos likučio dengimas, preliminariosios sutarties sąlygos ir atsiskaitymo grynaisiais ribos vis dar klaidina daugelį savininkų.
Sandorio eiga visada ta pati: dokumentai, kaina, susitarimas su pirkėju, notaras ir mokesčiai. Kiekvienas etapas turi savo spąstus, o įkeistas ar paveldėtas butas jų prideda dar daugiau.
Nuo ko pradėti, kai noriu parduoti butą, ir kokių dokumentų reikia?
Pardavimą pradėkite ne nuo skelbimo, o nuo dokumentų ir teisinio buto statuso patikros: nuosavybės, įkeitimų, areštų ir skolų. Būtent dokumentų trūkumai dažniausiai užstabdo sandorį pas notarą, o ne pirkėjų stygius.
Standartiniam butui reikia šių dokumentų:
- Nuosavybės įgijimo dokumentas: pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartis arba paveldėjimo teisės liudijimas. Dingusio originalo kopiją išduoda sutartį tvirtinęs notaras.
- Registrų centro išrašas su kadastro duomenimis, užsakomas Registrų centro savitarnoje per kelias dienas.
- Kadastrinė byla. Faktinis išplanavimas turi atitikti brėžinius, o neįteisinta pertvara stabdo pirkėjo banko vertinimą.
- Energinio naudingumo sertifikatas, kurį po apžiūros išduoda sertifikuotas energinio naudingumo ekspertas.
- Namo administratoriaus arba bendrijos pažyma, kad nėra skolų už eksploataciją ir kaupiamąsias lėšas.
- Komunalinių paslaugų tiekėjų pažymos apie atsiskaitymą už elektrą, dujas, šilumą ir vandenį.
- Renovacijos kredito likučio pažyma iš banko, jei namas renovuotas.
Visų dokumentų surinkimas trunka nuo kelių dienų iki kelių savaičių, tad jį verta pradėti dar prieš fotografuojant butą.
Sertifikatas reikalingas anksčiau, nei daugelis mano. Pagal Statybos įstatymo 51 straipsnį skelbime privaloma nurodyti energinio naudingumo klasę, taigi dokumentą reikia turėti prieš skelbimą, o ne prieš notarą.
Tam tikrose situacijose reikia papildomų sutikimų: sutuoktinio notarinio sutikimo, kai butas yra bendroji jungtinė nuosavybė; bendraturčių atsisakymo pirmumo teisės, kai parduodama buto dalis; teismo leidimo, kai savininkas nepilnametis; kreditoriaus sutikimo, kai butas įkeistas.
Paveldėjimo, skolų ar antstolių arešto atvejais dokumentų tvarkymas užtrunka ilgiausiai, todėl juos verta pradėti pirmus. Kai popieriai tvarkoje, kitas klausimas yra kaina.
Už kokią kainą parduoti butą ir kaip įvertinti rinką?
Realią buto kainą rodo ne skelbimai, o faktiniai sandoriai, todėl vertinimą grįskite bent trimis šaltiniais.
Pirma, panašūs skelbimai portaluose rodo tik prašomą kainą. Praktika rodo, kad ji dažnai 5–10 proc. ar daugiau viršija galutinę sandorio kainą. Antra, Registrų centro sandorių duomenys atskleidžia, už kiek butai realiai parduoti tame pačiame name ar kvartale. Trečia, nepriklausomas turto vertintojas arba brokeris pateikia profesionalų įvertinimą, o banko akredituoto vertintojo ataskaita vis tiek bus reikalinga pirkėjui su paskola.
Kainą Lietuvoje lemia miestas ir rajonas (Vilnius, Kaunas ir Klaipėda vertinami kitaip nei mažesni miestai), namo tipas ir statybos metai, aukštas, renovacija, energinė klasė, buto būklė, vaizdas pro langus ir tai, ar butas laisvas, ar su nuomininkais.
Startinė kaina turi būti teisinga iš karto. Skelbimas daugiausiai dėmesio sulaukia per pirmas savaites, o pervertintas butas šį pikinį srautą praranda, vėliau atrodo pasenęs ir galiausiai parduodamas pigiau, nei būtų parduotas su realia kaina.
Yra ir greitesnis kainos patikros būdas: kelių realių pirkėjų pasiūlymai vienu metu parodo faktinę rinkos kainą greičiau nei mėnesių trukmės skelbimas. Būtent taip veikia Parduokbrangiau.lt organizuojamas pirkėjų aukcionas Vilniuje, kur pirkėjai konkuruoja tarpusavyje, o pardavėjas renkasi geriausią pasiūlymą.
Kaina tampa sudėtingesnė, kai butas dar priklauso ir bankui.
Kaip parduoti butą su paskola?
Bankui įkeistą butą parduoti galima, tik prieš sandorį reikia kreditoriaus sutikimo, o paskolos likutis dengiamas iš pirkėjo pinigų per notarą tą pačią dieną. Hipoteka pati savaime pardavimo nestabdo, tačiau notaras be banko rašto sutarties netvirtina.
Įprasta eiga atrodo taip:
- Kreipiatės į banką dėl sutikimo parduoti įkeistą turtą ir gaunate paskolos likučio pažymą.
- Palyginate likutį su sutarta pardavimo kaina.
- Pas notarą pirkėjas perveda likučio sumą tiesiai bankui, o skirtumą jums.
- Bankas išduoda pažymą apie paskolos padengimą.
- Hipoteka išregistruojama iš Nekilnojamojo turto registro, paprastai tai inicijuoja bankas arba notaras.
Kai pirkėjas taip pat perka su paskola, jo bankas lėšas perveda tik pagal notarinę sutartį su nurodytais jūsų kreditoriaus rekvizitais. Abu bankai turi būti suderinti iš anksto, kitaip sandorio diena nusikelia.
O jei kaina mažesnė už likutį? Skirtumą tenka padengti savomis lėšomis arba susitarti su banku dėl refinansavimo kitu užstatu, nes be pilno padengimo bankas sutikimo neduoda.
Kai prie hipotekos prisideda komunalinės skolos ar antstolių areštas, tinkamas variantas yra butų supirkimas su įkeitimu: dalis skolų dengiama iš pardavimo sumos, o dokumentus sutvarko agentūra.
Nepriklausomai nuo to, ar butas įkeistas, pinigų saugumą lemia tai, kaip surašytas susitarimas su pirkėju.
Kaip saugiai susitarti su pirkėju ir gauti pinigus?
Saugų sandorį pardavėjui užtikrina trys dalykai: rašytinė preliminarioji sutartis su aiškiu terminu, atsiskaitymas per banką arba notaro depozitinę sąskaitą ir tiksliai surašytas priėmimo-perdavimo aktas.
Pinigų praradimo rizika atsiranda būtent tarp susitarimo ir notaro, tad šiuos du etapus verta nagrinėti atskirai.
Ką turi numatyti preliminarioji sutartis?
Pagal CK 6.165 str. preliminarioji sutartis privalo būti rašytinė, kitaip ji negalioja, ir turėti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jei termino nėra, pagrindinę sutartį reikia sudaryti per metus, o jį praleidus prievolė pasibaigia.
Pirkėjo sumokėtas avansas nėra rankpinigiai, nes CK 6.98 str. 2 d. draudžia preliminariąją sutartį užtikrinti rankpinigiais. Taisyklė „grąžinama dviguba suma“ netaikoma, o ginčo atveju pinigų likimą lemia sutarties sąlygos ir nuostolių atlyginimo taisyklė.
Sutartyje nurodykite:
- kainą, avanso dydį ir jo grąžinimo sąlygas;
- notaro datą ar terminą ir kas moka notaro išlaidas;
- buto perdavimo datą, liekančius baldus ir įrangą;
- sąlygą dėl pirkėjo paskolos patvirtinimo.
Be to, VMI avansą laiko pardavimo pajamomis jo gavimo dieną, tad datos svarbios GPM lengvatai.
Kaip vyksta atsiskaitymas pas notarą?
Pinigai pervedami banko pavedimu arba per notaro depozitinę sąskaitą, o grynaisiais leidžiama atsiskaityti tik iki 5 000 Eur vienam sandoriui. Skaidyti sandorio ribai apeiti negalima: baudos skiriamos abiem šalims, o tokiu sandoriu nebegalima pagrįsti pajamų šaltinio (VMI).
Depozite pirkėjas perveda pinigus notarui, o šis perduoda juos pardavėjui tik įvykdžius sutarties sąlygas. Pagal Lietuvos notarų rūmus, tokios lėšos nepriklauso nuo bankų sprendimų, todėl sandoris neužstringa dėl sulaikyto pavedimo. Kaina pagal Vyriausybės nutarimą Nr. 498: 0,06 proc. nuo sumos, tad 100 000 Eur sandoriui apie 60 Eur be PVM.
Jei pirkėjas moka dalimis, notaras registre įregistruoja apribojimą disponuoti butu iki pardavėjo pakvitavimo. Jo negavęs, pirkėjas gali pateikti notarui banko patvirtintus pavedimus ir gauti liudijimą apie atsiskaitymą.
Nuosavybė pereina nuo priėmimo-perdavimo akto. Pagal CK 6.338 str. pirkėjas trūkumus gali reikšti 2 metus, tad akte fiksuokite buto būklę. Pats notarinis sandoris trunka 1–3 dienas; ilgiau užtrunka pirkėjo paieška ir dokumentai.
Gavus pinigus, lieka paskutinis klausimas: kiek iš jų priklauso valstybei.
Kada parduodant butą reikia mokėti GPM?
GPM mokėti nereikia, jei butas nuosavybėje išlaikytas ne mažiau kaip 5 metus (nuo 2026-01-01; iki 2025-12-31 galiojo 10 metų terminas) arba jame pastaruosius 2 metus buvo deklaruota gyvenamoji vieta (GPMĮ 17 str. 1 d. 53 p., VMI).
Trečia lengvata (GPMĮ 17 str. 1 d. 54 p.): deklaravus gyvenamąją vietą trumpiau nei 2 metus, pajamos vis tiek neapmokestinamos, jei per metus nuo pardavimo įsigyjate kitą būstą ir jame deklaruojatės.
Kai lengvata netaikoma, mokestis skaičiuojamas ne nuo kainos, o nuo pelno: (pardavimo kaina − įsigijimo kaina − privalomi mokėjimai, pvz., notaro atlygis ir Registrų centro mokestis) × 15 proc. Pavyzdžiui, pirkus už 80 000 Eur, pardavus už 100 000 Eur ir patyrus 1 000 Eur išlaidų, apmokestinama 19 000 Eur, o GPM sudaro 2 850 Eur.
Tačiau 2026 m. tarifai progresiniai: 15 proc. pelno daliai iki 12 VDU (27 745,80 Eur), 20 proc. iki 36 VDU (83 237,40 Eur), 25 proc. iki 60 VDU (138 729 Eur) ir 32 proc. virš jos. Į 36 ir 60 VDU ribas įskaitomas ir darbo užmokestis, todėl didelis pelnas kartu su atlyginimu gali pakelti tarifą.
Pajamos deklaruojamos per VMI EDS iki kitų metų gegužės 1 d., o įsigijimo kainą ir išlaidas reikia pagrįsti dokumentais. Saugokite seną pirkimo sutartį ir notaro kvitus.
Avansas pagal preliminariąją sutartį apmokestinamas jo gavimo dieną kaip pardavimo pajamos. Vis dėlto VMI leidžia mokestį susigrąžinti, jei nuosavybė perleidžiama jau suėjus 5 metų terminui.
Noriu parduoti butą: DUK
Kada geriausias metas parduoti butą Lietuvoje?
Brokerių praktika rodo, kad aktyviausi laikotarpiai yra pavasaris (kovas–birželis) ir ruduo (rugsėjis–lapkritis), o liepa–rugpjūtis ir gruodis–sausis ramesni dėl atostogų bei švenčių.
Sezoniškumas labiau veikia pardavimo trukmę nei kainą: teisingai įkainotas butas parduodamas bet kuriuo metų laiku. Pirkėjų su paskola aktyvumą stipriau lemia Euribor lygis.
Skubiam pardavimui sezono laukti neverta, nes kiekvienas mėnuo kainuoja komunalinius mokesčius, paskolos palūkanas ir laiką.
Kaip parduoti butą gyvenant užsienyje?
Reikia notariškai patvirtinto įgaliojimo asmeniui Lietuvoje, kuris pasirašys sutartį pas notarą. Įgaliojimą tvirtina Lietuvos konsulatas arba užsienio notaras, tačiau tuomet būtina apostilė ar legalizacija ir vertimas, jei dokumentas ne lietuvių kalba.
Įgaliojime aiškiai nurodykite teisę parduoti konkretų butą, nustatyti kainą ir priimti pinigus. Saugiau įrašyti, kad lėšos pervedamos tik į savininko sąskaitą.
Registrų centro dokumentus užsisakysite nuotoliniu būdu, o aprodymus ir derybas perims brokeris arba agentūra. Vilniuje per Parduokbrangiau.lt viena užklausa pasiekia dešimtis pirkėjų be savininko dalyvavimo.
Ar verta samdyti NT brokerį ir kiek kainuoja jo paslaugos?
Brokerio atlygis Lietuvoje pagal rinkos praktiką siekia apie 3–4 proc. nuo sandorio kainos ir mokamas tik įvykus sandoriui: už 120 000 Eur butą tai 3 600–4 800 Eur.
Trys keliai skiriasi darbo kiekiu ir kaina:
- Pardavimas pačiam: 0 Eur komisinių, bet skambučiai, aprodymai, dokumentai ir keli mėnesiai laukimo.
- Brokeris: mažiau darbo, tačiau komisinis ir priklausomybė nuo brokerio aktyvumo.
- Pirkėjų aukcionas per specializuotą agentūrą: pardavėjui 0 Eur, atlygį moka pirkėjas, pasiūlymai per 1–2 val., sandoris nuo 1–3 dienų.
Brokerio sutartyje tikrinkite išimtinumo sąlygą, terminą, komisinio dydį ir ar jis mokamas, jei pirkėją randate patys. Standartiniam butui brokeris apsimoka, o skolų, arešto ar bendraturčių konfliktų atvejais tinkamesnė specializuota agentūra, nes tokių situacijų daugelis brokerių nesiima.
Kiek laiko trunka parduoti butą?
Visas procesas užtrunka nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių. Dokumentų surinkimas trunka nuo kelių dienų iki kelių savaičių (ilgiausiai energinio naudingumo sertifikatas ir banko sutikimas), pirkėjo paieška per skelbimus nuo kelių savaičių iki mėnesių, preliminarioji sutartis ir paskolos patvirtinimas 2–4 savaites, notarinis sandoris 1–3 dienas.
Procesą labiausiai ilgina pervertinta kaina, nesutvarkyti dokumentai ir pirkėjai, kurių bankas dar nepatvirtino paskolos. Tuo tarpu finansiškai pasirengę investuotojai užbaigia sandorį per savaitę, o greitis nereiškia pigiau, jei dėl buto konkuruoja keli pirkėjai.
Kai laiko pirkėjo paieškai nėra, o buto situacija sudėtinga, tradicinis pardavimas per skelbimus ar brokerį gali užsitęsti mėnesius. Alternatyva yra pirkėjų aukcionas: Parduokbrangiau.lt vieną jūsų užklausą konfidencialiai pristato dešimtims realių pirkėjų ir investuotojų Vilniuje, kurie konkuruoja tarpusavyje, o jūs renkatės geriausią kainos ir terminų derinį. Paslauga pardavėjui kainuoja 0 Eur, nes agentūros atlygį moka pirkėjas, o užklausa niekuo neįpareigoja.
Toks būdas tinka ir tada, kai butas paveldėtas, apsunkintas komunalinėmis skolomis, antstolių areštu ar įkeitimu bankui: dalis skolų gali būti padengiama iš pardavimo sumos. Agentūra padeda sutvarkyti dokumentus ir pasiruošti notariniam sandoriui, kuris užbaigiamas per 1–3 dienas. Pirmieji pasiūlymai pasiekia per 1–2 valandas, tad sprendimą priimate palyginę realias sumas, o ne teorines prognozes.
