Kokių dokumentų reikia parduodant butą, priklauso nuo trijų dalykų: kaip butas įgytas, kokia pardavėjo šeiminė padėtis ir ar turtas įkeistas bankui. Pagal Civilinio kodekso 6.393 straipsnį buto pirkimo–pardavimo sutartis galioja tik notarinės formos, todėl dokumentus tikrina ir tvirtina notaras, o ne pačios šalys.
Dalį duomenų notaras surenka pats: prieš sandorį jis patikrina Nekilnojamojo turto registrą, Turto arešto aktų registrą ir Gyventojų registrą. Registrų išrašai nepakeičia rašytinių dokumentų, tad įsigijimo sutartį, paveldėjimo teisės liudijimą, sutuoktinio įgaliojimą ar banko leidimą pardavėjas turi turėti su savimi.
Ar tikrai žinote, kurie iš jų reikalingi būtent jūsų situacijai? Trūkstamas dokumentas sandorio dieną reiškia atidėtą vizitą pas notarą ir nervingą pirkėją, o parduodant buto dalį net mėnesio laukimą. Žemiau surinkta viskas, ką notaras paprašys pateikti 2026 m.: privalomas sąrašas visiems pardavėjams, papildomi dokumentai esant vaikams, bendraturčiams ar hipotekai, ir atsakymai apie atsiskaitymą, notaro įkainius bei GPM.
Kokių dokumentų reikia notarui parduodant butą?
Notarui reikia asmens dokumento, nuosavybės dokumento, kadastrinių matavimų bylos, energinio naudingumo sertifikato ir bendrijos pažymos apie atsiskaitymą; kiti dokumentai priklauso nuo šeiminės ir turtinės situacijos.
Registrų pažymų užsakyti nereikia. Nekilnojamojo turto, Turto arešto aktų, Gyventojų ir Neveiksnių asmenų registrus tikrina pats notaras, o parduodant butą be tarpininkų likusius dokumentus surenka pardavėjas.
Kokie dokumentai privalomi visiems buto pardavėjams?
Nepriklausomai nuo situacijos, kiekvienas pardavėjas notarui pateikia penkis dokumentus:
- Asmens tapatybės dokumentas: galiojantis pasas arba asmens tapatybės kortelė; pametus pagrindinį dokumentą tinka Migracijos departamento išduotas laikinasis pažymėjimas.
- Nuosavybę pagrindžiantis dokumentas: ankstesnė pirkimo–pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis ar teismo sprendimas. Lietuvos notarų rūmai pabrėžia, kad registrų duomenys jo nepakeičia, todėl pamestą kopiją reikia užsakyti iš sandorį tvirtinusio notaro biuro arba Registrų centro archyvo.
- Kadastrinių matavimų byla: kopiją Registrų centras išduoda per kelias dienas, tačiau jei butas perplanuotas be įteisinimo, matininkas atlieka naujus matavimus ir tai užtrunka kelias savaites.
- Energinio naudingumo sertifikatas: pagal Statybos įstatymo 51 straipsnį pardavėjas privalo perduoti pirkėjui galiojantį sertifikatą; jis galioja ne ilgiau kaip 10 metų, daugiabučio butui tinka viso pastato ar tipinis sertifikatas, o atestuotas ekspertas naują parengia per kelias dienas.
- Pažyma dėl atsiskaitymo: jei registre nurodyta bendrija, pažymą per kelias darbo dienas išduoda bendrijos pirmininkas arba namo administratorius.
Pirkėjui pažymoje svarbus ir renovacijos kredito likutis, nes jis pereina kartu su butu arba dengiamas iš pardavimo sumos. Parduodant namą sąrašas panašus, tik prisideda žemės sklypo dokumentai.
Kokių papildomų dokumentų reikia esant vaikams, bendraturčiams ar ištuokai?
Papildomi dokumentai priklauso nuo to, kas dar turi teisių į butą: vaikai, bendraturčiai ar buvęs sutuoktinis.
Jei butas yra vienintelė gyvenamoji vieta su nepilnamečiais vaikais, notaras sutartį patvirtins tik gavęs įrodymų, kad vaikas neliks be būsto, pavyzdžiui, kito būsto nuosavybės ar įsigijimo sutartį. Nuo 2023 m. tai sprendžia notaras, tad senuose šaltiniuose minimas teismo leidimas nebeaktualus.
Parduodant buto dalį, bendraturčiams per notarą raštu pranešama kaina ir sąlygos, tapačios siūlomoms pirkėjui. Jie turi mėnesį pirmenybės teisei, o notarinis atsisakymas šį laukimą panaikina. Pažeidus tvarką bendraturtis gali teismu perimti pirkėjo teises.
Po ištuokos pateikiamas Registrų centre įregistruotas teismo sprendimas ar sutartis dėl turto padalijimo, nes iki tol buvęs sutuoktinis lieka bendraturčiu. Paveldėtam butui reikia paveldėjimo teisės liudijimo ir įregistruotos nuosavybės; keli paveldėtojai dalyvauja visi arba įgalioja vieną.
Areštuotą butą parduoti galima tik antstoliui ar teismui panaikinus areštą, skolą dažnai dengiant iš pirkėjo lėšų per notaro depozitinę sąskaitą. Tokius butus, kaip ir butus su komunalinėmis skolomis ar įkeitimu, superka ir Parduokbrangiau.lt, dalį skolų dengdama iš pardavimo sumos.
Kada reikia sutuoktinio sutikimo parduoti butą ir kokia jo forma?
Sutuoktinio dalyvavimas privalomas visada, kai butas yra bendroji jungtinė nuosavybė, tai yra įgytas santuokoje, o dažnai ir tada, kai butas įgytas iki santuokos, bet tapo šeimos turtu. Išimtis taikoma tik esant vedybų sutarčiai arba teismo ar susitarimu pripažintai asmeninei nuosavybei.
Pagal Civilinį kodeksą toks turtas priklauso abiem sutuoktiniams nepriklausomai nuo to, kurio vardu jis registruotas, todėl notaras be antro sutuoktinio sandorio netvirtina.
Forma pagal Lietuvos notarų rūmų leidinį yra dvejopa: abu sutuoktiniai dalyvauja pas notarą kaip pardavėjai arba vienas dalyvauja su kito notarine tvarka patvirtintu įgaliojimu. Paprastas rašytinis sutikimas netinka.
Jei sutuoktinis gyvena užsienyje, įgaliojimą tvirtina Lietuvos konsulatas arba užsienio notaras su apostile ir vertimu. Tai užtrunka savaites, taigi tvarkyti verta prieš ieškant pirkėjo.
Pavyzdžiui, pardavėjas atvyksta pas notarą su pirkėju, o sutuoktinis dirba Norvegijoje be įgaliojimo. Sandoris atidedamas, kol konsulatas patvirtins dokumentą, o pirkėjas per tą laiką gali pasitraukti.
Panašiai iš anksto tenka pasirūpinti ir banko leidimu, jei butas įkeistas.
Kaip gauti banko leidimą parduoti butą su hipoteka?
Įkeistą butą galima parduoti tik su banko rašytiniu leidimu, kurį pardavėjas užsako per savitarną ar skyriuje, nurodydamas planuojamą kainą ir pirkėją. Swedbank, SEB ir Luminor prašymus priima savitarnoje arba el. paštu ir per kelias darbo dienas išduoda leidimą bei pažymą apie kredito likutį.
Praktikoje leidimas galioja apie mėnesį, todėl užsakykite jį tik suradus pirkėją ir suderinus notaro datą.
Atsiskaitant pirkėjo lėšos ar jo banko kreditas pirmiausia dengia pardavėjo kredito likutį į banko nurodytą sąskaitą, o skirtumas pervedamas pardavėjui. Tada bankas išduoda sutikimą išregistruoti hipoteką, kurį Registrų centre įgyvendina notaras.
Kadangi hipoteka seka paskui daiktą, sutartyje fiksuojama tiksli lėšų paskirstymo tvarka. Perkant su paskola notarui pateikiamas pirkėjo kreditoriaus patvirtinimas, o pagal pinigų plovimo prevencijos reikalavimus notaras gali paprašyti lėšų kilmės dokumentų.
Lėšų judėjimo tvarka kelia ir dažniausią pardavėjų klausimą: kada pinigai pasiekia sąskaitą?
Kokių dokumentų reikia parduodant butą: DUK
Kada pervedami pinigai už butą: prieš ar po notarinės sutarties pasirašymo?
Avansas, dažnai 5–10 % suderėtos kainos, pervedamas pasirašius preliminariąją sutartį, o pagrindinė suma mokama pasirašius notarinę sutartį: per notaro depozitinę sąskaitą arba tiesiai iš pirkėjo banko kredito.
Depozitinė sąskaita saugiausia: pirkėjas pinigus įneša prieš sandorį, o notaras juos išmoka pardavėjui tik įregistravęs nuosavybės perėjimą. Nė viena šalis nerizikuoja.
Sutarties faktą ir nuosavybę Registrų centre įregistruoja pats notaras, tad pirkėjui papildomai kreiptis nereikia.
Kas moka notarui parduodant butą ir kiek tai kainuoja?
Įstatymas nenustato, kas moka notarui, todėl šalys tai susitaria sutartyje. Praktikoje notaro atlyginimą dažniausiai dengia pirkėjas arba jis dalijamas per pusę.
Pagal Vyriausybės 2023-06-28 nutarimą Nr. 498 2026 m. galiojantis įkainis yra 0,37 % nuo sandorio kainos, bet ne mažiau kaip 76 Eur ir ne daugiau kaip 5 000 Eur be PVM. Pavyzdžiui, parduodant butą už 150 000 Eur, notarui mokama 555 Eur be PVM, su 21 % PVM apie 671,55 Eur, neįskaitant registrų įmokų.
Sandoriams su šeimos turtu ar nepilnamečio vaiko turtu taikomas papildomas 0,03 % įkainis (20–250 Eur). Pardavėjas atskirai apmoka energinio naudingumo sertifikatą, kadastrinės bylos atnaujinimą, bendrijos pažymą ir notarinį sutuoktinio įgaliojimą.
Kokį GPM moka buto pardavėjas ir kada jo mokėti nereikia?
GPM skaičiuojamas nuo skirtumo tarp pardavimo ir įsigijimo kainos, o ne nuo visos sumos. Mokestis netaikomas, jei butas išlaikytas nustatytą terminą (VMI nurodo 10 metų) arba pajamos per nustatytą laiką reinvestuojamos į kitą būstą Lietuvoje ar EEE; aktualias sąlygas pasitikrinkite VMI svetainėje.
Įsigijimo datą ir kainą įrodo pats gyventojas pirkimo–pardavimo, dovanojimo ar mainų sutartimi (VMI konsultacijos KM1094, KM1095), todėl įgijimo dokumentą saugokite ir po sandorio. Paveldėto buto įsigijimo data laikoma palikėjo mirties diena, o pagrindžiantis dokumentas yra paveldėjimo teisės liudijimas.
Pajamos deklaruojamos kitų metų metinėje GPM deklaracijoje iki gegužės 1 d.
Dokumentų sąrašas atrodo ilgas, tačiau didžiąją dalį patikrinimų atlieka notaras, o pardavėjui lieka nuosavybės pagrindas, energinio naudingumo sertifikatas ir situacijai būdingi papildomi dokumentai. Sudėtingiau tampa, kai butas paveldėtas, įkeistas, areštuotas ar turi komunalinių skolų: tada dokumentų tvarkymas gali užtrukti ilgiau nei pati pardavimo procedūra.
Būtent tokiose situacijose padeda Parduokbrangiau.lt: viena užklausa konfidencialiai pristatoma dešimtims realių pirkėjų ir investuotojų Vilniuje, o agentūra padeda sutvarkyti dokumentus ir pasiruošti notariniam sandoriui, kuris užbaigiamas per 1–3 dienas. Paslauga pardavėjui nieko nekainuoja, o užklausa neįpareigoja parduoti. Plačiau apie tai, kaip vyksta butų supirkimas Vilniuje, rasite agentūros svetainėje.
