Nekilnojamojo turto pardavimas neišlaikius 10 metų Lietuvoje reiškia prievolę sumokėti gyventojų pajamų mokestį nuo gauto pelno. Tačiau nuo 2026 m. sausio šis laikotarpis trumpėja perpus, o egzistuojančios lengvatos leidžia mokesčio išvengti net ir pardavus anksčiau. Tikslias taisykles verta žinoti dar prieš priimant sprendimą parduoti.
Mokesčio dydis priklauso ne nuo visos pardavimo sumos, o tik nuo pelno, kurį galima reikšmingai sumažinti leidžiamais atskaitymais. Be to, deklaruota gyvenamoji vieta ar naujo būsto įsigijimas per nustatytą terminą gali visiškai atleisti nuo GPM.
Kokius mokesčius reikia mokėti pardavus NT, neišlaikius 10 metų?
Pardavus nekilnojamąjį turtą, neišlaikius 10 metų, nuo gauto pelno reikia sumokėti 15 % GPM (gyventojų pajamų mokestį). Mokestis skaičiuojamas ne nuo visos pardavimo sumos, o tik nuo skirtumo: pardavimo kaina minus įsigijimo kaina ir leidžiami atskaitymai (notaro, registravimo, remonto išlaidos).
Jei sandoris nuostolingas, tai yra pardavimo kaina mažesnė nei įsigijimo, pelno nėra ir GPM mokėti nereikia. Pajamas vis tiek gali tekti deklaruoti VMI, kad būtų aiškus mokestinis pėdsakas ir nekiltų klausimų ateityje.
GPM tarifas: 15 % ir 20 % – kada kuris taikomas?
Standartinis GPM tarifas, taikomas nekilnojamojo turto pardavimo pelnui, yra 15 %. Tačiau pelno daliai, viršijančiai 120 VDU (vidutinių darbo užmokesčių) ribą per mokestinį laikotarpį, taikomas 20 % tarifas. Pagal naujausius duomenis, ši riba siekia maždaug 230 000–240 000 eurų per metus.
Ir čia svarbus niuansas: 120 VDU riba skaičiuojama bendrai visoms turto pardavimo pajamoms per kalendorinius metus, ne kiekvienam sandoriui atskirai. Parduodant kelis objektus per tuos pačius metus, pelnas sumuojamas, o 20 % tarifas gali būti pritaikytas greičiau nei tikėtasi.
Kaip apskaičiuoti GPM: formulė ir praktinis pavyzdys
Apmokestinamasis pelnas apskaičiuojamas pagal formulę: GPM = (pardavimo pajamos – įsigijimo kaina – leidžiami atskaitymai) × 15 %. Kuo daugiau pagrįstų išlaidų atimsite, tuo mažesnė mokesčio suma.
Iš pelno galima atimti šias išlaidas:
- notaro ir registravimo mokesčius,
- remonto, statybų ar įrengimo išlaidas,
- nekilnojamojo turto tarpininkavimo mokesčius.
Remonto išlaidos atskaitomos tik turint sąskaitas faktūras arba rangos sutartis su mokėjimo patvirtinimais. Be dokumentų VMI šių sumų nepripažins.
Tarkime, butas Vilniuje įsigytas už 100 000 EUR ir parduotas už 130 000 EUR. Notaro bei registravimo išlaidos sudarė 1 000 EUR, o remonto darbai su sąskaitomis – 5 000 EUR. Pelnas: 130 000 – 100 000 – 1 000 – 5 000 = 24 000 EUR. GPM siekia 24 000 × 15 % = 3 600 EUR.
Jei pardavimo kaina mažesnė už visas patirtas išlaidas, pelno nėra ir GPM mokėti nereikia.
2026 m. pokyčiai: NT pardavimo terminas trumpėja nuo 10 iki 5 metų
Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalioja GPM įstatymo pakeitimas, perpus sutrumpinantis neapmokestinamą NT laikymo terminą: vietoj 10 metų užtenka išlaikyti turtą 5 metus, kad pardavimo pelnas nebūtų apmokestinamas.
Naujoji taisyklė taikoma visiems sandoriams, sudaromiems nuo 2026 m. sausio 1 d., nepriklausomai nuo turto įsigijimo datos. Žmonės, nusipirkę būstą 2021 m. ar vėliau, nuo 2026 m. jau gali parduoti be GPM, jei praėjo 5 metai.
Tai ypač aktualu tiems, kurie anksčiau planavo laukti ištisą dešimtmetį. Naujasis nekilnojamojo turto pardavimo mokesčio terminas gerokai palengvina sprendimą parduoti.
Pereinamasis laikotarpis: NT, įsigytas 2016–2025 m.
Naujoji 5 metų taisyklė taikoma tik sandoriams nuo 2026-01-01, todėl konkretus pardavimo momentas lemia, kuri taisyklė galioja.
Jei NT įsigytas 2016 m. ir parduodamas 2026 m., praėjo 10 metų, tad GPM netaikomas nei pagal senąją, nei pagal naują taisyklę. NT, įsigytas 2018 m. ir parduodamas 2026 m., pagal senąją taisyklę dar nepasiekė 10 metų ribos, bet pagal naująją 5 metai jau praėjo. Rezultatas: nuo 2026 m. GPM mokėti nereikės.
O jei turtas įsigytas 2023 m. ir parduodamas 2026 m., nepraėjo nei 5, nei 10 metų, todėl GPM bus taikomas, nebent pardavėjas atitinka kitas lengvatas, pavyzdžiui, gyvenamosios vietos deklaravimą.
Iki 2025-12-31 sudarytiems sandoriams galioja senoji 10 metų taisyklė, nepriklausomai nuo turto įsigijimo datos.
Kada NT pardavimo mokesčių mokėti nereikia: GPM lengvatos
Net pardavus nekilnojamąjį turtą neišlaikius nustatyto termino, GPM galima nemokėti, jei tenkinama bent viena iš šių sąlygų:
- gyvenamoji vieta parduodamame būste deklaruota ne trumpiau kaip 2 metus iki pardavimo,
- per 12 mėnesių nuo pardavimo įsigytas naujas būstas ir jame deklaruota gyvenamoji vieta,
- paveldėto ar dovanoto turto pardavimo kaina neviršija retrospektyvinio vertinimo sumos.
Gyvenamosios vietos deklaravimas 2 metus iki pardavimo
Jei pardavėjas parduodamame būste buvo deklaravęs gyvenamąją vietą ne trumpiau kaip 2 metus iš eilės iki pardavimo datos, GPM mokėti nereikia, nepriklausomai nuo turto laikymo trukmės. Ši lengvata leidžia parduoti net ir neseniai įsigytą būstą be mokesčių.
Kai turtas priklauso abiem sutuoktiniams, deklaravimo sąlygą turi atitikti abu. VMI deklaravimo faktą tikrina per Gyventojų registro duomenis, todėl formalus registravimas yra būtinas, net jei būste faktiškai gyvenote ilgiau.
Naujo būsto pirkimas per 12 mėnesių
Jei pardavėjas parduodamame būste buvo deklaravęs gyvenamąją vietą trumpiau nei 2 metus, GPM lengvata vis tiek galioja, kai per 12 mėnesių nuo pardavimo įsigyjama kita gyvenamoji patalpa ir joje deklaruojama gyvenamoji vieta.
Perkamo būsto vertė neturi būti lygi ar didesnė už pardavimo kainą. Lemiamas veiksnys yra pats naujo būsto įsigijimo faktas ir gyvenamosios vietos deklaravimas jame. Kas planuoja parduoti butą ar namą, turėtų iš anksto numatyti būsimo pirkimo terminus, kad lengvatos sąlygos būtų įvykdytos laiku.
Paveldėtas ar dovanotas turtas: retrospektyvinis vertinimas
Jei nekilnojamasis turtas gautas paveldėjimo ar dovanojimo būdu, jo įsigijimo kaina laikoma rinkos vertė paveldėjimo arba dovanojimo dieną. Kai pardavimo kaina neviršija šios retrospektyvinės vertės, pelno nėra ir GPM mokėti nereikia.
Nepriklausomą turto vertinimą rekomenduojama atlikti kuo greičiau po paveldėjimo, nes būtent šis dokumentas tampa pagrindu skaičiuojant apmokestinamąjį pelną ateityje. Plačiau apie tokių sandorių eigą rasite paveldėto turto pardavimo skiltyje.
Dar vienas niuansas: paveldėto turto laikymo terminas skaičiuojamas ne nuo paveldėjimo momento, o nuo datos, kada turtą įsigijo pats paveldėtojas. Tai reiškia, kad jei artimasis butą buvo nusipirkęs prieš 15 metų, paveldėtojas gali jį parduoti be GPM iš karto.
Kaip deklaruoti NT pardavimo pajamas ir sumokėti GPM?
NT pardavimo pajamos deklaruojamos iki kitų metų gegužės 2 d., pateikiant metinę GPM deklaraciją VMI (forma FR0462). Tai patogu atlikti per VMI elektroninę deklaravimo sistemą (EDS). Pats mokestis sumokamas pavedimu į VMI biudžetą, naudojant įmokos kodą 1441.
Net kai GPM nemokamas dėl lengvatų, pajamas vis tiek rekomenduojama deklaruoti, kadangi aiškus mokestinis pėdsakas apsaugo nuo ginčų ateityje.
Visus dokumentus, pirkimo sutartį, remonto sąskaitas faktūras, vertinimo aktus, surinkite dar prieš pardavimą. Po sandorio juos gauti žymiai sudėtingiau, o be jų negalėsite pagrįsti leidžiamų atskaitymų.
DUK apie NT pardavimą, neišlaikius 10 metų
Ar nuo 2026 m. vis dar galioja 10 metų taisyklė?
Nuo 2026-01-01 terminas sutrumpintas iki 5 metų. Sandoriams, sudarytiems iki 2025-12-31, galioja senoji 10 metų taisyklė, todėl pardavimo data lemia taikomą režimą.
Ar reikia mokėti mokesčius pardavus paveldėtą būstą?
Jei pardavimo kaina neviršija turto rinkos vertės paveldėjimo dieną, pelno nėra ir GPM nemokamas. Viršijus šią vertę, mokestis skaičiuojamas tik nuo skirtumo.
Ar remonto išlaidos mažina apmokestinamąjį pelną?
Taip. Remonto, statybų ir įrengimo išlaidos atimamos iš apmokestinamojo pelno prieš skaičiuojant GPM, tačiau tik turint pagrindžiančius dokumentus: sąskaitas faktūras, rangos sutartis ir mokėjimo patvirtinimus.
Ką daryti, jei NT parduotas pigiau nei pirktas?
Jei sandoris nuostolingas, pelno nėra ir GPM mokėti nereikia. Pajamas vis tiek rekomenduojama deklaruoti VMI, kad išliktų aiškus mokestinis pėdsakas.
Ar emigrantai ir nerezidentai moka GPM pardavę NT Lietuvoje?
Taip, nerezidentai moka GPM nuo NT pardavimo pelno Lietuvoje tokiais pačiais tarifais: 15 % ir 20 % viršijus 120 VDU ribą. Dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartys tarp Lietuvos ir gyvenamosios šalies gali turėti įtakos galutinei mokesčio sumai, todėl rekomenduojama konsultuotis su mokesčių specialistu.
Nekilnojamojo turto pardavimas, neišlaikius 10 metų, visada kelia klausimų dėl mokesčių, terminų ir dokumentų. Bet jei norite parduoti butą ar namą Vilniuje greitai ir be nereikalingo streso, „Parduok Brangiau“ komanda padeda gauti kelis konkuruojančius pasiūlymus iš realių pirkėjų ir investuotojų, kad galutinė kaina būtų kuo palankesnė jums.
Nesvarbu, ar parduodate paveldėtą turtą, ar tiesiog norite užbaigti sandorį per kelias dienas, pirmi pasiūlymai pateikiami per 1–2 valandas. Palikite užklausą ir leiskite pirkėjams konkuruoti dėl jūsų turto.
