Dovanoto nekilnojamojo turto pardavimas Lietuvoje galimas iškart po nuosavybės įregistravimo Registrų centre, tačiau finansinis rezultatas priklauso nuo to, kada ir kokiomis sąlygomis vyksta sandoris. Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigaliojo Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (GPMĮ) pakeitimai, kurie sutrumpino lengvatinį išlaikymo terminą nuo 10 iki 5 metų ir pakeitė GPM taikymo tvarką.
Praktikoje tai reiškia, kad du panašūs sandoriai gali skirtis mokestine prasme vien dėl to, kada pasirašyta dovanojimo sutartis, kas yra dovanotojas ir ar pardavėjas buvo deklaravęs gyvenamąją vietą tame būste. Klaidos skaičiuojant įsigijimo kainą arba praleisti deklaravimo terminai gali lemti papildomas mokestines prievoles.
Toliau pateikiamos 2026 m. taikomos taisyklės, GPM apskaičiavimo principai, galimos mokestinės lengvatos bei praktinė pardavimo eiga – nuo dokumentų paruošimo iki notarinio sandorio.
Dovanoto nekilnojamojo turto pardavimo apmokestinimas: kada ir kiek mokėti GPM?
Dovanotą nekilnojamąjį turtą galima parduoti bet kada po nuosavybės įregistravimo VĮ Registrų centre – papildomų teisinių apribojimų dėl paties pardavimo paprastai nėra. Tačiau pardavimo metu gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo vertės prieaugio, jei netaikomos įstatyme numatytos lengvatos.
Nuo 2026-01-01 įsigaliojo GPMĮ pakeitimai. Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 str. 1 d. 28 p., nekilnojamojo turto pardavimo pajamos paprastai neapmokestinamos, jei turtas nuosavybėje išlaikytas ne mažiau kaip 5 metus (anksčiau buvo taikomas 10 metų laikotarpis). Ši taisyklė gali būti taikoma ir dovanotam turtui.
Planuojant pardavimą svarbi viena detalė: dovanoto turto išlaikymo terminas paprastai skaičiuojamas nuo nuosavybės teisės atsiradimo dienos pagal notarinę dovanojimo sutartį, o ne nuo dovanotojo turto įsigijimo dienos. Tokią poziciją savo paaiškinimuose yra pateikusi ir VMI.
Kas yra vertės prieaugis ir kaip jis skaičiuojamas?
Vertės prieaugis yra skirtumas tarp pardavimo pajamų ir įsigijimo kainos. Dovanoto nekilnojamojo turto atveju įsigijimo kaina paprastai laikoma tikroji rinkos vertė dovanos gavimo dieną, o ne 0 Eur, kaip kartais klaidingai manoma.
Vadinasi, apmokestinama tik ta vertės dalis, kuri susidarė nuo dovanojimo iki pardavimo. Jei rinkos vertė dovanojimo dieną nebuvo nustatyta individualiu vertinimu, gali būti taikoma vidutinė Registrų centro vertė arba retrospektyvinis vertinimas.
2026 m. progresiniai GPM tarifai
Nuo 2026-01-01 nekilnojamojo turto pardavimo pajamos sumuojamos su kitomis ne darbo santykių pajamomis ir gali būti apmokestinamos progresiniais tarifais (1 VDU – 2 312,15 Eur):
- iki 12 VDU (apie 27 745,80 Eur) – 15 proc.;
- 12–36 VDU daliai (iki apie 83 237,40 Eur) – 20 proc.;
- 36–60 VDU daliai (iki apie 138 729 Eur) – 25 proc.;
- virš 60 VDU – 32 proc.
Dėl progresinės skalės didesnės vertės sandoriai gali patekti į aukštesnį tarifą, todėl prieš pardavimą verta įvertinti bendrą metinių pajamų situaciją.
Pereinamasis laikotarpis 2025–2027 m.
Jeigu nekilnojamojo turto pardavimo sutartis pasirašyta ir nuosavybė perduota iki 2025-12-31, tačiau dalis sumos gaunama 2026 ar 2027 m., toms pajamoms gali būti taikomos atitinkamų metų GPMĮ nuostatos. Vadinasi, 2026 m. gautai pajamų daliai gali būti taikoma 5 metų lengvatos taisyklė, o ne ankstesnis 10 metų laikotarpis.
Kaip sumažinti mokėtiną GPM pardavus dovanotą nekilnojamąjį turtą?
GPM tam tikrais atvejais galima sumažinti arba jo išvengti, jei taikoma bent viena iš įstatyme numatytų lengvatų: turtas išlaikytas ne mažiau kaip 5 metus, būste buvo deklaruota gyvenamoji vieta nustatytą laikotarpį arba pardavimo pajamos panaudojamos kitam būstui įsigyti.
Pirmas būdas – 5 metų išlaikymo terminas. Nuo 2026-01-01 dovanotą nekilnojamąjį turtą išlaikius nuosavybėje ne mažiau kaip 5 metus, pardavimo pajamos paprastai neapmokestinamos. Kai kuriais atvejais gali būti verta palaukti kelis mėnesius, jei šis terminas baigiasi netrukus. Atidėjus sandorį, galima reikšmingai sumažinti mokėtiną GPM.
Antras būdas – gyvenamosios vietos deklaravimas. Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 str. 1 d. 53 p., pajamos gali būti neapmokestinamos, jei per 2 metus iki pardavimo dovanotame bute ar name buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Ši lengvata taikoma gyvenamosios paskirties nekilnojamajam turtui – butams ir gyvenamiesiems namams. Sklypams, garažams ar komercinės paskirties patalpoms ji paprastai netaikoma.
Trečias būdas – reinvestavimas. Jei gyvenamoji vieta deklaruota trumpiau nei 2 metus, GPM gali būti netaikomas, kai per 1 metus po pardavimo įsigyjamas kitas būstas Europos ekonominės erdvės valstybėje ir jame deklaruojama gyvenamoji vieta (Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 str. 1 d. 54 p.).
Individualus turto vertinimas – dažnai pamirštama galimybė
Jei rinkos vertė dovanojimo dieną nebuvo individualiai įvertinta, įsigijimo kaina dažnai siejama su vidutine VĮ Registrų centro masinio vertinimo verte. Ji gali būti mažesnė už faktinę rinkos kainą, todėl apmokestinamas vertės prieaugis gali padidėti.
Retrospektyvus vertinimas, atliekamas sertifikuoto turto vertintojo, gali padidinti įsigijimo kainą ir sumažinti apskaičiuojamą GPM.
Praktinis pavyzdys: butas parduotas už 120 000 Eur. Registrų centro vertė dovanojimo dieną buvo 80 000 Eur, todėl vertės prieaugis sudaro 40 000 Eur, o taikant 15 proc. GPM tarifą mokestis siektų 6 000 Eur. Užsakius individualų vertinimą, nustačiusį 100 000 Eur rinkos vertę dovanojimo dieną, vertės prieaugis sumažėtų iki 20 000 Eur, o apskaičiuotas GPM – iki 3 000 Eur.
Kokius mokėjimus dar galima atimti?
Iš pardavimo pajamų gali būti atimami privalomi su sandoriu susiję mokėjimai:
- valstybinė rinkliava;
- atlygis notarui;
- mokestis VĮ Registrų centrui už registracijos veiksmus;
- geodeziniai matavimai (sklypų atveju).
Nekilnojamojo turto agentūros komisinis mokestis paprastai nepriskiriamas privalomiems mokėjimams, todėl jo atskaitymo galimybės gali būti ribotos. Tai yra viena dažnesnių deklaravimo klaidų.
Dovanoto nekilnojamojo turto pardavimas: praktinė eiga
Sėkmingas dovanoto nekilnojamojo turto pardavimas paprastai apima šešis etapus, o kiekvienam jų taikomi tam tikri dokumentų ir terminų reikalavimai. Iš anksto suplanuota veiksmų seka gali padėti išvengti papildomo GPM ir klausimų iš VMI ateityje.
1 etapas. Įvertinti išlaikymo terminą ir GPM situaciją. Patikrinkite notarinės dovanojimo sutarties datą, apskaičiuokite galimą apmokestinamą vertės prieaugį ir įvertinkite, ar verta palaukti 5 metų termino pabaigos. Kai kuriais atvejais kelių mėnesių pertrauka gali reikšmingai sumažinti mokėtiną GPM.
2 etapas. Nustatyti turto vertę pardavimui. Apsvarstykite galimybę užsakyti individualaus vertintojo ataskaitą, ypač jei Registrų centro vidutinė vertė dovanojimo dieną buvo mažesnė už tikėtiną rinkos kainą. Retrospektyvus vertinimas gali padėti padidinti įsigijimo kainą ir sumažinti apmokestinamą vertės prieaugį.
3 etapas. Surinkti dokumentus: notarinę dovanojimo sutartį, nuosavybės registracijos VĮ Registrų centre išrašą, vertinimo ataskaitą (jei ji buvo užsakyta), gyvenamosios vietos deklaravimo pažymą (jei taikoma atitinkama lengvata) ir privalomų mokėjimų dokumentus (notaro, rinkliavų, matavimų).
4 etapas. Surasti pirkėją ir pasirašyti pardavimo–pirkimo sutartį pas notarą. Sudėtingesnėse situacijose, pavyzdžiui, esant skoloms, paveldėjimo ginčams ar neišsikraustantiems nuomininkams, galima kreiptis į nekilnojamojo turto specialistus, kurie padeda koordinuoti derybas ir dokumentų tvarkymą.
5 etapas. Deklaruoti pajamas iki kitų metų nustatyto deklaravimo termino. Pateikite metinę pajamų deklaraciją GPM311 ir sumokėkite apskaičiuotą GPM, jei jis taikomas. Pavėlavus pateikti deklaraciją ar sumokėti mokestį, gali būti skaičiuojami delspinigiai.
6 etapas. Saugoti dokumentus bent 10 metų. VMI gali paprašyti pagrįsti įsigijimo kainą ir atimtus privalomus mokėjimus.
Dažniausios klaidos, kurių verta vengti
- skubėjimas parduoti neįvertinus mokestinių pasekmių ir 5 metų termino;
- individualaus vertinimo neužsakymas, kai rinkos vertė gali viršyti Registrų centro duomenis;
- gyvenamosios vietos deklaravimo nepripažinimas ar nepritaikymas, nors būste faktiškai gyventa;
- bandymas atimti nekilnojamojo turto agentūros komisinį iš pardavimo pajamų, nors jis paprastai nelaikomas privalomu mokėjimu;
- metinės pajamų deklaracijos GPM311 pateikimo termino praleidimas.
Dovanoto nekilnojamojo turto pardavimas: dažniausiai užduodami klausimai
Ar galima parduoti dovanotą nekilnojamąjį turtą iš karto po jo gavimo?
Taip, dovanotą nekilnojamąjį turtą galima parduoti bet kada po nuosavybės įregistravimo VĮ Registrų centre – papildomų teisinių apribojimų ar laukimo terminų paprastai nėra.
Tačiau mokestiniu požiūriu skubėjimas gali būti nenaudingas. Pardavus turtą nepraėjus 5 metų išlaikymo terminui (pagal nuo 2026-01-01 taikomas taisykles) ir netaikant kitų lengvatų, gali atsirasti prievolė mokėti 15–32 proc. GPM nuo vertės prieaugio.
Todėl prieš sandorį verta įvertinti, ar palaukti kelis mėnesius nebūtų finansiškai naudingiau nei skubėti su pardavimu.
Kiek GPM gali tekti sumokėti pardavus tėvų dovanotą butą?
Tėvų dovana jos gavimo metu paprastai nėra apmokestinama, nes pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 str. 1 d. 26 p. dovanos iš tėvų, vaikų, sutuoktinio, brolių, seserų, senelių ir vaikaičių gali būti neapmokestinamos GPM nepriklausomai nuo jų vertės.
Pardavimo metu GPM taikomas bendra tvarka: paprastai 15 proc. (arba didesnis tarifas pagal progresinį apmokestinimą) nuo skirtumo tarp pardavimo kainos ir rinkos vertės dovanojimo dieną.
Pavyzdys: tėvai 2024 m. padovanojo butą, kurio rinkos vertė tuo metu buvo 90 000 Eur. 2026 m. jis parduodamas už 110 000 Eur. Vertės prieaugis sudaro 20 000 Eur, todėl taikant 15 proc. tarifą apskaičiuotas GPM siektų 3 000 Eur. Jei bute būtų buvusi deklaruota gyvenamoji vieta ir būtų taikomos įstatyme numatytos lengvatos, GPM gali būti netaikomas.
Kuo skiriasi giminaičio ir svetimo asmens dovanoto NT apmokestinimas?
Esminis skirtumas atsiranda turto gavimo etape. Dovanos iš artimųjų (sutuoktinio, vaikų, tėvų, brolių, seserų, senelių, vaikaičių) pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą paprastai neapmokestinamos GPM nepriklausomai nuo jų vertės.
Dovanos iš kitų gyventojų paprastai neapmokestinamos iki 2 500 Eur per mokestinį laikotarpį, o viršijanti dalis gali būti apmokestinama pagal taikomus progresinius tarifus.
Pardavimo etape reikšmingo skirtumo paprastai nėra: abiem atvejais taikomos tos pačios bendros GPM taisyklės ir lengvatos. Sudėtingesniais atvejais, kai dovanotas turtas turi skolų ar kyla bendraturčių ginčų, gali būti naudinga pasitarti su nekilnojamojo turto specialistais.
Dovanoto nekilnojamojo turto pardavimas dažnai susijęs su kitomis gyvenimo aplinkybėmis: paveldėjimu, išvykimu, šeimos pokyčiais ar skubiu poreikiu gauti lėšų. Tokiose situacijose svarbu ne tik suprasti mokestines pasekmes, bet ir rasti pirkėją, kuris pasiūlytų rinkos situaciją atitinkančią kainą be pernelyg ilgų derybų.
Jeigu svarstote parduoti dovanotą butą, namą ar sklypą Vilniuje, „Parduokbrangiau.lt“ komanda gali padėti pristatyti objektą potencialiems pirkėjams ir investuotojams. Taip pat galima gauti pagalbą tvarkant dokumentus, vertinant galimas mokestines pasekmes ir organizuojant sandorio procesą pas notarą. Sudėtingesnėse situacijose pasiūlymų gavimo terminas ir pardavimo eiga gali priklausyti nuo konkretaus objekto bei rinkos sąlygų.
