Buto dovanojimo sutartis yra vienas dažniausių būdų neatlygintinai perleisti nekilnojamąjį turtą artimam žmogui, tačiau jai sudaryti taikomi griežti formos reikalavimai ir nustatyti konkretūs įkainiai. Padovanoti butą vien rašytiniu susitarimu negalima, nes tokiam sandoriui Civilinis kodeksas numato privalomą notarinę formą.
Praktikoje daugiausia klausimų kyla dėl dviejų dalykų: kiek reikės sumokėti notarui ir ar dovanos gavėjui teks mokėti gyventojų pajamų mokestį. Atsakymai priklauso nuo giminystės ryšio, todėl dovanojant butą vaikui ir broliui mokestinės prievolės gali skirtis, nors dovanojamas tas pats butas.
Čia rasite konkrečius 2026 m. galiojančius notarų įkainius pagal Vyriausybės patvirtintą sąrašą, VMI taisykles dėl dovanų apmokestinimo ir atsakymus į dažniausiai kylančius klausimus – nuo galimybės atšaukti sutartį iki dovanoto buto pardavimo terminų.
Kaip sudaryti buto dovanojimo sutartį pas notarą?
Buto dovanojimo sutartis privalo būti notarinės formos (CK 6.469 str. 2 d.), o teisines pasekmes tretiesiems asmenims ji sukelia tik įregistruota viešame registre. Be notaro patvirtinimo toks sandoris negalioja.
Pagal CK 6.465 str. dovanotojas neatlygintinai perduoda butą apdovanotajam nuosavybės teise. Sutarties sąlyga, suteikianti dovanotojui teisę vienašališkai atsiimti dovanotą turtą, negalioja, todėl sprendimą dovanoti reikėtų gerai apgalvoti iš anksto.
Pats procesas paprastai susideda iš trijų etapų: dokumentų surinkimo, vizito pas notarą ir sutarties patvirtinimo, galiausiai – nuosavybės teisės įregistravimo Registrų centre. Notaras duomenis registrui gali pateikti elektroniniu būdu po sandorio.
Notarui gali reikėti pateikti:
- abiejų šalių asmens tapatybės dokumentus,
- nuosavybės teisę patvirtinančius dokumentus,
- buto vertės duomenis,
- sutuoktinio sutikimą, jei jis konkrečiu atveju būtinas.
Jei butas yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, dovanojimo sandoryje turi dalyvauti abu sutuoktiniai arba vienas iš jų turi turėti kito sutuoktinio išduotą įgaliojimą. Vien tai, kad registre įrašytas tik vienas savininkas, nebūtinai reiškia, kad butas yra jo asmeninė nuosavybė.
Buto mokestinę vertę galima pasitikrinti pagal Registrų centro duomenis. Kaip ją pasitikrinti prieš sandorį, paaiškinta apžvalgoje apie NT mokestinę vertę. Nuo turto vertės gali priklausyti ir notaro atlyginimo dydis.
Kas turi būti nurodyta buto dovanojimo sutartyje?
Sutartyje nurodomos šalys, tikslūs buto duomenys ir nuosavybės perdavimo sąlygos. Notaras tikrina su sandoriu susijusius Registrų centro duomenis.
Sutartyje paprastai nurodoma:
- dovanotojo ir apdovanotojo asmens duomenys,
- buto unikalus numeris ir adresas,
- buto plotas,
- buto vertė, kai ji reikalinga,
- nuosavybės perdavimo sąlygos,
- informacija apie turto suvaržymus ir kitus reikšmingus apribojimus.
Papildomai galima susitarti dėl dovanojimo su sąlyga. Dovanotojas gali pasilikti teisę gyventi bute iki gyvos galvos (uzufruktą). Tokią sąlygą verta aptarti su notaru dar prieš sandorį, nes vėliau vienašališkai jos įtraukti negalima.
O kaip internete randami šablonai? Laisvos formos „buto dovanojimo sutarties pavyzdys“ neatitinka buto dovanojimo sandoriui privalomos notarinės formos. Pavyzdys gali būti naudingas tik pasiruošimui: susipažinti su struktūra ir apgalvoti sąlygas. Galutinę sutartį tvirtina notaras.
Atskiro dėmesio verta buto vertė. Ji gali turėti reikšmės notaro atlyginimui ir apdovanotojo įsigijimo kainai apskaičiuojant GPM, jei jis vėliau nuspręstų butą parduoti. Todėl vertę verta nustatyti apgalvotai.
Kiek kainuoja buto dovanojimo sutartis pas notarą?
Dovanojant butą sutuoktiniui, tėvams, vaikams, seneliams ar vaikaičiams, notaro atlyginimas yra 0,04 % nuo šalių nurodytos buto vertės, bet ne mažiau kaip 38 Eur ir ne daugiau kaip 200 Eur. Šį tarifą nustato Vyriausybės patvirtinto notarų atlyginimo dydžių sąrašo 25.5 p.
Tačiau broliai ir seserys į šį sąrašą nepatenka. Jiems taikomas bendras nekilnojamojo turto perleidimo tarifas: 0,37 % nuo šalių nurodytos turto vertės (ne mažiau kaip 76 Eur ir ne daugiau kaip 5 000 Eur).
Praktinis pavyzdys: dovanojant 100 000 Eur vertės butą vaikui, notaro atlyginimas bus 40 Eur. Tą patį butą dovanojant broliui, notaro atlyginimas bus 370 Eur. Prieš sandorį verta pasitikrinti, koks įkainis taikomas pagal giminystės ryšį.
Prie notaro atlyginimo gali prisidėti ir papildomos išlaidos:
- nuosavybės teisės įregistravimas Registrų centre;
- dokumentų ir registrų duomenų patikros išlaidos;
- turto vertinimo ataskaita, jei ji reikalinga.
Pagal CK 6.473 str. su dovanojimu susijusias išlaidas paprastai apmoka dovanotojas, jeigu sutartis nenustato ko kita. Šalys gali susitarti dėl kitokio šių išlaidų paskirstymo, todėl tai verta aptarti dar prieš vizitą pas notarą.
Bendra sąnaudų suma dovanojant butą artimam giminaičiui gali siekti kelis šimtus eurų. Dėl taikomo mažesnio notaro atlyginimo tarifo toks turto perleidimas gali kainuoti mažiau nei kai kurie kiti perleidimo būdai.
Kokius mokesčius moka dovanoto buto gavėjas?
Dovana iš sutuoktinio, tėvų, vaikų, senelių, brolių, seserų ar vaikaičių gyventojų pajamų mokesčiu neapmokestinama, nesvarbu, kokia yra dovanos vertė. Šią lengvatą patvirtina VMI informacija apie dovanų apmokestinimą.
Kitaip yra gaunant butą iš tolimesnių giminaičių ar nesusijusių asmenų. Tokiu atveju 2026 m. neapmokestinama iki 2 500 Eur per mokestinį laikotarpį gautų dovanų vertė, o šią sumą viršijanti dalis priskiriama apmokestinamosioms pajamoms. Todėl, jei buto vertė viršija šią ribą, gavėjui gali tekti mokėti GPM.
Deklaravimo pareiga tenka pačiam gavėjui. Jis apmokestinamąją dovanos dalį nurodo GPM311 deklaracijoje iki kitų metų gegužės 1 d. ir apskaičiuoja bei sumoka mokėtiną GPM. Plačiau apie tarifus ir prievoles rasite apžvalgoje apie NT pardavimo mokesčius.
Mokesčio dydis priklauso nuo buto vertės, todėl svarbu, kokia vertė nustatoma mokesčių tikslais. Šią vertę verta pasitikrinti prieš sandorį, nes ji gali būti reikšminga ir vėliau apskaičiuojant GPM pardavimo atveju.
O gal geriau palikti turtą paveldėjimui? Mokesčių prasme abu keliai artimiesiems gali būti palankūs, tačiau jų apmokestinimo taisyklės ir procedūros skiriasi. Skirtumus paaiškina straipsnis apie turto paveldėjimą.
Buto dovanojimo sutartis: DUK
Ar galima atšaukti buto dovanojimo sutartį?
Vien persigalvojus – ne. Dovanotojas negali vienašališkai panaikinti dovanojimo vien dėl to, kad pakeitė savo sprendimą.
CK 6.472 str. numato išimtis: dovanojimą teismas gali panaikinti, jei apdovanotasis pasikėsino į dovanotojo ar jo artimų giminaičių gyvybę, tyčia juos sunkiai sužalojo arba atliko prieš dovanotoją veiksmus, kurie yra neabejotinai griežtai smerktini geros moralės požiūriu. Ieškinį galima pareikšti per 1 metų senaties terminą nuo dienos, kai dovanotojas sužinojo arba turėjo sužinoti apie tokio pagrindo atsiradimą.
Ar reikia kitų šeimos narių sutikimo dovanojant butą vienam vaikui?
Kitų vaikų sutikimo nereikia, jei butas yra asmeninė savininko nuosavybė. Broliai ir seserys negali ginčyti sandorio vien todėl, kad butas padovanotas ne jiems.
Jei butas yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, sandorį turi sudaryti abu sutuoktiniai arba vienas iš jų turi turėti kito sutuoktinio įgaliojimą.
Kada galima parduoti dovanotą butą?
Iš karto po nuosavybės teisės įregistravimo Registrų centre. Privalomo išlaikymo termino įstatymai nenustato.
Tačiau yra mokestinė rizika: pardavus butą anksčiau nei po 5 metų, GPM gali būti skaičiuojamas nuo skirtumo tarp pardavimo kainos ir buto įsigijimo kainos. Dovanoto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma jo tikroji rinkos kaina dovanos gavimo dieną. Panaši logika galioja ir parduodant paveldėtą turtą, kur mokestis taip pat priklauso nuo įsigijimo vertės.
Kuo buto dovanojimas skiriasi nuo testamento?
Dovanojant nuosavybė perduodama iš karto, o testamentu turtas paveldimas tik po testatoriaus mirties. Be to, testatorius testamentą gali bet kada pakeisti ar panaikinti.
Praktinė pasekmė: padovanojęs butą dovanotojas paprastai netenka nuosavybės teisės į jį, o dovanojimą panaikinti galima tik įstatyme numatytais pagrindais. Todėl prieš dovanojant butą verta su notaru aptarti galimybę nustatyti uzufruktą arba rinktis testamentą.
Dovanotas butas neretai tampa turtu, kurio naujasis savininkas neplanuoja pasilikti: jis gyvena kitame mieste, butui reikia remonto arba tiesiog prireikia lėšų svarbesniems tikslams. Tokiu atveju svarbu ne tik tinkamai sutvarkyti dokumentus, bet ir gauti rinkos kainą, o ne priimti pirmą pasitaikiusį supirkėjo pasiūlymą.
Parduokbrangiau.lt padeda parduoti butą Vilniuje per pirkėjų aukcioną: jūsų objektą konfidencialiai pristatome dešimtims potencialių pirkėjų ir investuotojų, kurie konkuruoja tarpusavyje siūlydami geriausią kainą. Pirmuosius pasiūlymus gausite per 1–2 valandas, o mes padėsime pasiruošti sandoriui ir sutvarkyti dokumentus. Plačiau apie tai, kaip vyksta dovanoto NT pardavimas, rasite mūsų puslapyje.
